Taşınmazın Tahliyesine İlişkin Mahkeme Kararı Nasıl Uygulanır?
Mahkemenin kiracının tahliyesine karar vermesi ile kiracının taşınmazdan fiilen çıkarılması aynı şey değildir. Tahliye kararı, kiraya verene taşınmazın boşaltılmasını isteme hakkı verir; kiracı karara rağmen taşınmazı teslim etmezse kararın cebren uygulanması için icra sürecine geçilmesi gerekir.
Bu noktada önce tahliye kararının hangi yargılama sonucunda verildiğine bakılmalıdır. Kira ilişkisinden kaynaklanan ihtiyaç, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü veya kira borcunun ödenmemesi gibi nedenlerle farklı hukuki süreçler sonunda tahliye kararı ortaya çıkabilir. Ayrıca icra mahkemesinden alınmış tahliye kararı ile genel mahkemelerden verilen tahliye ilamlarının kanun yolu ve icra rejimi bakımından aynı kurallara tabi olduğu varsayılmamalıdır.
Sulh hukuk mahkemesi tarafından verilen bir tahliye kararında kiracının mahkeme kararından sonra kendiliğinden taşınmazı boşaltması mümkündür. Kiracı bunu yapmazsa kiraya veren, kararın cebren yerine getirilmesi amacıyla ilamlı icra yoluna başvurabilir. İcra dairesinin görevi tahliye uyuşmazlığını yeniden incelemek değil, mahkeme hükmünde verilen tahliye kararını uygulamaktır.
Tahliye kararlarının icrasında en önemli konulardan biri kararın kesinleşmesinin gerekip gerekmediğidir. Hukuk yargılamasında genel kural, bir karara karşı istinaf veya temyiz yoluna başvurulmasının kararın icrasını kendiliğinden durdurmamasıdır. Tahliye kararları da kural olarak kesinleşmeden icraya konulabilir. Bununla birlikte kararın niteliği ve dayandığı yargılama usulü mutlaka kontrol edilmelidir.
Kiracının kararı istinaf etmiş olması da tek başına tahliyeyi durdurmaz. Kararın kanun yolu incelemesine götürülmesi ile icranın durdurulması farklı hukuki meselelerdir. Şartları mevcutsa borçlu, İcra ve İflas Kanunu'nda düzenlenen icranın geri bırakılması mekanizmasına başvurabilir. Önceki makalelerde incelediğimiz bu yol, kanun yolu incelemesi devam ederken ilamın cebren uygulanmasını belirli şartlarla durdurmaya yöneliktir.
Tahliye kararı icraya konulduğunda borçluya icra emri gönderilir. Taşınmazın tahliye ve teslimine ilişkin ilamların uygulanmasında İcra ve İflas Kanunu'nun taşınmaz teslimine ilişkin hükümleri devreye girer. Borçlunun ilamda öngörülen yükümlülüğü icra emrinde belirtilen süre içerisinde yerine getirmemesi hâlinde cebrî tahliye aşamasına geçilebilir.
Fiilî tahliye, yalnız kiracının kapıdan çıkarılması şeklinde düşünülmemelidir. İcra görevlilerinin taşınmaza gitmesi, gerekiyorsa çilingir aracılığıyla taşınmaza girilmesi, taşınmazın boşaltılması ve kiraya verene teslim edilmesi gibi işlemler gündeme gelebilir. Tahliye günü taşınmazın içerisinde kiracıya ait eşya bulunması ise ayrıca çözülmesi gereken bir konudur.
Borçluya ait eşyaların taşınmazda bırakılmış olması, tahliye kararının süresiz biçimde uygulanamamasına yol açmaz. Eşyaların muhafazası ve taşınmazın boşaltılması, İcra ve İflas Kanunu'nun ilgili hükümleri çerçevesinde yürütülür. Eşyaların niteliğine, miktarına ve somut koşullara göre nakliye, muhafaza ve gerektiğinde depo işlemleri ortaya çıkabilir. Bu işlemler de tahliye masraflarını artırabilir.
Taşınmazda tahliye ilamında borçlu olarak gösterilmeyen üçüncü bir kişinin bulunması ise farklı bir hukuki sorun yaratır. Örneğin tahliye sırasında taşınmazda kiracının yakını, alt kiracı olduğunu ileri süren kişi veya taşınmazı başka bir hukuki sebebe dayanarak kullandığını iddia eden üçüncü kişi bulunabilir. Bu kişinin yalnız “ben davanın tarafı değildim” demesi tahliyeyi her durumda durdurmaz; ancak üçüncü kişinin ileri sürdüğü hakkın niteliği ve taşınmazdaki kullanımının başlangıcı özel olarak değerlendirilmelidir.
Tahliye kararının yanında kira alacağına da hükmedilmiş olabilir. Mahkeme örneğin hem birikmiş 150.000 TL kira bedelinin ödenmesine hem de kiracının taşınmazdan tahliyesine karar verebilir. Bu durumda aynı ilam içerisinde para borcu ile taşınmazı boşaltma yükümlülüğü birlikte bulunur. İcra dosyasında her iki hükmün nasıl yerine getirileceği kendi niteliğine göre yürütülür.
Kiracının anahtarı teslim etmesi de uygulamada önemlidir. Taşınmazın fiilen boşaltılması tek başına her zaman hukuki teslimin gerçekleştiğini göstermeyebilir. Anahtarın kiraya verene veya teslim almaya yetkili kişiye verildiğinin ispatlanabilir olması, özellikle tahliyeden sonraki dönem için kira veya kullanım bedeli tartışmalarının önüne geçebilir. Anahtar teslim tutanağı bu nedenle pratik açıdan önem taşır.
Tahliye sırasında taşınmazın durumu da kayıt altına alınabilir. Kiraya veren daha sonra taşınmazda zarar bulunduğunu ileri sürecekse, tahliye anındaki fiziki durumun tespiti ayrı bir uyuşmazlık bakımından önem kazanabilir. Ancak tahliye icrasının amacı kiralanandaki zararların miktarını belirlemek değil, mahkeme hükmündeki tahliye yükümlülüğünü yerine getirmektir.
Mahkeme kararının sonradan istinaf veya temyiz incelemesinde kaldırılması ya da bozulması ihtimali de göz ardı edilmemelidir. Para alacaklarında tahsil edilen tutarın geri verilmesi çoğu zaman parasal bir iade meselesidir. Tahliye kararının uygulanmış olması hâlinde ise fiilen boşaltılmış bir taşınmaz ve değişmiş bir kullanım durumu ortaya çıktığından sonuçların giderilmesi daha karmaşık olabilir. Bu nedenle özellikle kanun yolu aşamasındaki tahliye kararlarında icranın geri bırakılması talebinin zamanlaması büyük önem taşır.
Tahliye kararının uygulanmasında mahkeme ilamı, icra dosyası ve taşınmazdaki fiilî durum birbirini izleyen üç ayrı aşamadır. Mahkeme tahliyeye karar verir, icra dairesi bu kararı cebren uygular, fiilî teslim ise taşınmazın gerçekten boşaltılarak hak sahibinin kullanımına bırakılmasıyla tamamlanır. Kiracının istinafa başvurup başvurmadığı, icranın geri bırakılması kararı bulunup bulunmadığı, taşınmazda eşya veya üçüncü kişi bulunması ve anahtarın nasıl teslim edildiği sürecin sonucunu doğrudan etkileyebilir.