Taşınmazın Teslimine İlişkin İlam Nasıl İcra Edilir?

Bir mahkeme kararında belirli bir taşınmazın hak sahibine teslim edilmesine hükmedilmişse, kararın gereği yalnız tapu kayıtları üzerinde bir değişiklik yapılmasından ibaret olmayabilir. Taşınmazın fiilen başka bir kişinin kullanımında bulunması hâlinde, hak sahibinin taşınmaz üzerindeki hâkimiyetinin de sağlanması gerekir. Borçlu mahkeme kararına rağmen taşınmazı teslim etmiyorsa ilam, cebri icra yoluyla uygulanabilir.

Taşınmaz teslimi özellikle el atmanın önlenmesi, mülkiyete dayalı uyuşmazlıklar veya taşınmazın zilyetliğinin hak sahibine bırakılmasını gerektiren kararlar bakımından gündeme gelebilir. Burada amaç kira ilişkisinin sona ermesi nedeniyle kiracının tahliye edilmesinden daha geniştir. Bir önceki makaledeki kiralananın tahliyesi ile bu makaledeki taşınmazın ilam gereğince hak sahibine teslimi bu nedenle birbirinden ayrılmalıdır.

İcra ve İflas Kanunu'nun 26. maddesi taşınmaz teslimine ilişkin ilamların icrasını özel olarak düzenler. İlamda borçluya belirli bir taşınmazı teslim etme yükümlülüğü yüklenmişse, icra müdürlüğü borçluya icra emri gönderir. Borçluya, ilamın gereğini yerine getirerek taşınmazı teslim etmesi bildirilir. Yükümlülük süresinde yerine getirilmezse cebren icra aşamasına geçilir.

İcra müdürlüğü bu aşamada mülkiyet uyuşmazlığını yeniden çözmez. Mahkemenin hangi taşınmazın kime teslim edilmesine karar verdiği esas alınır. Parsel numarası, bağımsız bölüm, adres veya hükümde kullanılan diğer tanımlayıcı bilgilerin uygulanacak taşınmazı tereddütsüz biçimde göstermesi bu yüzden önemlidir.

Örneğin mahkeme, belirli bir bağımsız bölüm üzerindeki el atmanın önlenmesine ve taşınmazın davacıya teslimine karar vermiş olabilir. Borçlu karara rağmen bağımsız bölümü kullanmayı sürdürürse, hak sahibinin yeniden aynı konuda dava açması beklenmez. Kesinleşme şartı da kararın niteliğine göre değerlendirilerek ilamın cebren yerine getirilmesi talep edilir.

Burada kesinleşme konusu özellikle dikkat ister. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 367. maddesi, taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararların kesinleşmedikçe yerine getirilemeyeceğini düzenler. Bu nedenle mülkiyet, tapu iptali ve tescil veya başka bir ayni hak uyuşmazlığına bağlı taşınmaz teslimlerinde kararın kesinleşme durumu kontrol edilmeden icra aşamasına geçilmemelidir.

Her taşınmaz teslimi kararının ayni hakka ilişkin olduğu da söylenemez. Kararın hangi hukuki ilişkiye dayandığı önemlidir. Bu ayrım, bir önceki makalede ele aldığımız kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye kararlarıyla ayni hakka dayanan taşınmaz teslim kararlarının icra rejiminin neden her zaman aynı olmadığını da açıklar.

Cebren teslim aşamasında icra görevlileri taşınmaza giderek ilamın gereğini yerine getirir. Borçlunun taşınmazı boşaltmaması teslimi kendiliğinden engellemez. Gerektiğinde taşınmaza girilmesi, borçlunun kullanımının sona erdirilmesi ve taşınmazın hak sahibine fiilen bırakılması söz konusu olabilir.

Taşınmazın içinde borçluya ait eşyaların bulunması hâlinde eşyanın hukuki durumu da teslim işleminden ayrı olarak ele alınır. Mahkeme taşınmazın teslimine karar vermiş olmakla borçlunun taşınır mallarının mülkiyetini alacaklıya geçirmiş olmaz. Bu nedenle taşınırların korunması, kaldırılması ve gerektiğinde muhafaza edilmesi ilgili icra hükümleri çerçevesinde yürütülür.

Teslim sırasında taşınmazda ilamın tarafı olmayan bir kişinin bulunması ise daha hassas bir meseledir. İcra ve İflas Kanunu, taşınmazın üçüncü kişinin elinde bulunması ihtimalini ayrıca dikkate alır. Üçüncü kişinin taşınmazı hangi hukuki sebebe dayanarak kullandığı, kullanımının ne zaman başladığı ve ileri sürdüğü hakkın ilamın icrasına etkisi araştırılmadan yalnız fiziki varlığına bakılarak sonuca gidilmesi doğru olmaz.

Bu durum özellikle dava devam ederken taşınmazın başka bir kişiye devredilmesi veya kullanımının üçüncü kişiye bırakılması hâllerinde önem kazanır. Borçlunun mahkeme kararının uygulanmasını engellemek amacıyla taşınmazı üçüncü bir kişiye bırakması ile ilamdan bağımsız ve korunabilir bir hakka sahip üçüncü kişinin taşınmazda bulunması aynı hukuki sonucu doğurmaz.

Taşınmaz hak sahibine teslim edildikten sonra borçlunun yeniden taşınmaza girmesi de kanunda ayrıca ele alınan bir durumdur. İİK m.26'nın önemli özelliklerinden biri, teslim edilen taşınmazın borçlu tarafından haklı bir sebep olmaksızın yeniden işgal edilmesi hâlinde alacaklının yeniden mahkemeden ilam almak zorunda bırakılmamasıdır. Kanunun öngördüğü şartlarda önceki ilamın icrası kapsamında yeniden işlem yapılabilir.

Bu düzenleme pratik açıdan önemlidir. Aksi hâlde mahkeme kararını cebren uygulatıp taşınmazı teslim alan kişi, borçlunun ertesi gün yeniden taşınmaza girmesi hâlinde baştan dava açmak zorunda kalabilirdi. Cebri icranın amacı yalnız bir anlık teslim görüntüsü oluşturmak değil, ilamın hukuki sonucunu fiilen gerçekleştirmektir.

İlam taşınmazın yalnız belirli bir bölümünün teslimine veya müdahalenin belirli bir alan bakımından önlenmesine ilişkinse icra işlemi de hükmün sınırları içerisinde kalmalıdır. Mahkeme 500 metrekarelik bir taşınmazın 100 metrekarelik bölümüne yönelik el atmanın önlenmesine karar vermişse, icra müdürlüğü hükmü genişleterek taşınmazın tamamını teslim ettiremez. İcra organı hükmü uygular; kapsamını değiştirmez.

Taşınmaz tesliminde bu yüzden kararın hüküm fıkrası ile sahadaki fiziksel durumun birbirine uygunluğu belirleyicidir. Gerektiğinde kroki, bilirkişi raporu veya ilamın dayandığı teknik belgeler teslim edilecek alanın belirlenmesinde önem kazanabilir.

Taşınmazın teslimine ilişkin ilamın icrası, kâğıt üzerindeki bir mahkeme kararını fiilî zilyetliğe dönüştüren süreçtir. Kararın kesinleşme gerektirip gerektirmediği, hükümde hangi taşınmazın veya hangi bölümün gösterildiği, taşınmazda üçüncü kişinin bulunup bulunmadığı ve teslimden sonra yeniden işgal yaşanıp yaşanmadığı ayrı ayrı değerlendirilmelidir. İcra müdürlüğünün ulaşması gereken nokta, mahkemenin hükmettiğinden daha fazlası veya daha azı değil, taşınmazın ilamda belirlendiği biçimde hak sahibine teslimidir.