Kiracı Kirayı Ödemezse İcra Takibi Nasıl Başlatılır?
Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, kiraya veren açısından yalnız bir alacak sorunu değildir. Ödenmeyen kira bedelinin tahsil edilmesinin yanında kira ilişkisinin sona erdirilmesi ve kiracının taşınmazdan tahliye edilmesi de gündeme gelebilir. İcra ve İflas Kanunu, kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya verene bu iki sonucu aynı takip içerisinde ilerletebilmesine imkân veren özel bir yol tanımaktadır.
Kiraya veren yalnız ödenmeyen kira bedelini tahsil etmek istiyorsa genel haciz yoluyla takip yapabilir. Ancak amaç hem kira alacağını tahsil etmek hem de ödeme yapılmaması hâlinde kiracının tahliyesini sağlamaksa, kira alacağı ve tahliye talepli takip doğru biçimde başlatılmalıdır. Takip talebinde tahliye iradesinin ortaya konulması ve kiracıya buna uygun ödeme emrinin gönderilmesi sonraki tahliye aşaması bakımından önem taşır.
Takibe başlamadan önce hangi aylara ait kira bedellerinin ödenmediği açık biçimde belirlenmelidir. Aylık kira miktarı, ödeme tarihleri, varsa kira artışları ve kiracının daha önce yaptığı kısmi ödemeler hesaba katılmalıdır. Özellikle birkaç yılı kapsayan kira ilişkilerinde yalnız toplam bir borç rakamı yazmak yerine alacağın hangi dönemlerden oluştuğunun ortaya konulması uyuşmazlığı daha anlaşılır hâle getirir.
Yazılı kira sözleşmesi varsa sözleşmedeki kira bedeli, ödeme günü ve diğer hükümler takip açısından önemli delillerdir. Bununla birlikte kira ilişkisinin mutlaka yazılı sözleşmeye dayanması gerekmez. Sözlü kira ilişkileri de hukuken geçerli olabilir. Böyle bir durumda kira ilişkisinin ve kira bedelinin ispatı ayrıca önem kazanır.
Kira alacağı ve tahliye talepli takip başlatıldığında kiracıya ödeme emri gönderilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira borcunu ödemesi için en az otuz günlük süre tanınması gerekir. Bu süre, kira hukukundaki temerrüt düzenlemesiyle bağlantılıdır ve ödeme emrinde tahliye sonucunun doğabilmesi bakımından özel önem taşır.
Burada iki ayrı sürenin birbirine karıştırılmaması gerekir. Kiracı ödeme emrine karşı yedi gün içinde itiraz edebilir; kira borcunu ödemesi için tanınan süre ise konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gündür. Yedi günlük itiraz süresi ile otuz günlük ödeme süresi farklı hukuki işlevlere sahiptir.
Kiracı kira borcunun bulunmadığını, talep edilen kira miktarının yanlış olduğunu veya kira sözleşmesine ilişkin başka bir itirazı süresinde ileri sürebilir. İtiraz edildiğinde takip, itiraz edilen kısım bakımından durur. Kiraya verenin bundan sonraki yolu, itirazın içeriğine ve elindeki belgelere göre belirlenir. İcra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebi veya genel mahkemelerde başvurulabilecek hukuki yollar dosyanın niteliğine göre gündeme gelebilir.
Kiracının ödeme emrine itiraz etmemesi fakat otuz günlük süre içerisinde kira borcunu tamamen ödemesi başka bir sonuç doğurur. Temerrüde dayalı bu özel icra yolunda, kanuni süre içinde tam ödeme yapılması o takip üzerinden tahliye sonucunun doğmasını engelleyebilir. Ancak geç ödeme veya kira borçlarının sürekli aksatılması, kira hukukunda başka tahliye sebeplerini gündeme getirebilir.
Kiracı ne itiraz eder ne de verilen süre içerisinde borcunu öderse kiraya veren, kanunun öngördüğü koşullar çerçevesinde icra mahkemesinden tahliye talep edebilir. Burada tahliye, ödeme emrindeki sürenin dolmasıyla kendiliğinden gerçekleşmez. Kiracının taşınmazdan çıkarılabilmesi için gerekli tahliye kararının alınması ve icra dosyasında uygulanması gerekir.
Kısmi ödeme de ayrıca değerlendirilmelidir. Kiracı takipten sonra borcun yalnız bir bölümünü yatırırsa kalan kira borcu ortadan kalkmış olmaz. Ödemenin hangi aya veya hangi borç kalemine ilişkin olduğu, takipte talep edilen asıl alacak, faiz ve diğer kalemlerle birlikte incelenmelidir. Tahliye yönünden ise kanuni sürede temerrüdü ortadan kaldıracak şekilde tam ödeme yapılıp yapılmadığı önem taşır.
Kira bedelinin banka aracılığıyla ödenmesi hâlinde hesap hareketleri uyuşmazlığın en önemli delillerinden biri hâline gelir. Kiracının açıklama kısmına hangi aya ilişkin ödeme yaptığını yazması, taraflar arasında sonradan çıkabilecek “hangi ay ödendi?” tartışmasını azaltabilir. Kiraya veren bakımından da takip öncesinde banka kayıtlarının kira sözleşmesiyle karşılaştırılması hatalı alacak talebinin önüne geçer.
Takibin yalnız kiracıya yöneltilip yöneltilemeyeceği de her dosyada ayrıca değerlendirilmelidir. Birden fazla kiracının bulunduğu, kefalet verildiği veya kira sözleşmesinde farklı kişilerin yükümlülük üstlendiği durumlarda kimin hangi borçtan ne ölçüde sorumlu olduğu sözleşme ve ilgili kanun hükümlerine göre belirlenir. Tahliye talebinin niteliği ile para alacağının kimden istenebileceği her zaman aynı değerlendirmeye tabi değildir.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle icra takibi, kiraya veren açısından hızlı bir tahsil ve tahliye mekanizması sağlayabilir; ancak bu yolun başarısı takibin başında doğru kurulmasına bağlıdır. Ödenmeyen ayların doğru hesaplanması, uygun ödeme emrinin gönderilmesi, tahliye talebinin takipte yer alması ve kiracının itiraz ile ödeme sürelerinin ayrı ayrı izlenmesi gerekir. Kira borcu için başlatılan sıradan bir para takibi ile kira alacağına bağlı tahliye takibi aynı hukuki sonucu doğurmaz.