Kira Borcu İçin Ödeme Emri Geldiğinde Ne Yapılmalıdır?
Kira borcu nedeniyle icra dairesinden ödeme emri alan kiracının önünde iki ayrı mesele vardır: Takipte istenen borca veya kira ilişkisine karşı bir itirazı bulunup bulunmadığı ve borcun ödenmemesi hâlinde tahliye tehlikesinin doğup doğmayacağı. Tebligatın alınmasından sonra bu iki konuyu birbirine karıştırmadan hareket etmek gerekir.
İlk yapılması gereken, ödeme emrindeki bilgileri kira sözleşmesi ve ödeme kayıtlarıyla karşılaştırmaktır. Hangi aylara ait kira bedellerinin istendiği, aylık kira miktarının doğru olup olmadığı, kira artışlarının nasıl hesaplandığı, daha önce yapılan ödemelerin borçtan düşülüp düşülmediği ve faiz talebinin hangi tarihten başlatıldığı kontrol edilmelidir.
Kiracı gerçekten hiç ödemediği bir kira borcuyla karşı karşıya olabileceği gibi, daha önce ödediği bir ayın kirasının yeniden talep edildiğini de görebilir. Bazen uyuşmazlık borcun tamamına değil yalnız bir bölümüne ilişkindir. Böyle bir durumda yapılacak itirazın da hangi miktara ve hangi kira dönemine yönelik olduğu önem kazanır.
Kira alacağına ve tahliyeye ilişkin ilamsız takipte kiracının ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz hakkı bulunmaktadır. Borca itiraz edilecekse bu sürenin geçirilmemesi gerekir. Kiracı borcun tamamına itiraz edebileceği gibi şartları varsa yalnız belirli bir kısmına da itiraz edebilir.
Ancak kira takibinde yalnız “borcum yok” demek her uyuşmazlığı çözmez. Kiracı, kira sözleşmesinin varlığına veya ödeme emrinde gösterilen kira bedeline de karşı çıkıyorsa bu hususların itirazda açıkça belirtilmesi önemlidir. İcra ve İflas Kanunu'nun kira takiplerine ilişkin sistemi, kira sözleşmesine ve sözleşmedeki imzaya yönelik itirazlara ayrıca sonuç bağlamaktadır.
Örneğin kiracı aylık kira bedelinin 40.000 TL olduğunu kabul ediyor fakat kiraya veren takibi 55.000 TL üzerinden başlatmışsa uyuşmazlık kira ilişkisinin varlığından çok talep edilen miktara ilişkin olabilir. Buna karşılık kişi, takipte gösterilen kira sözleşmesindeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürüyorsa uyuşmazlığın niteliği değişir. İtirazın içeriği, kiraya verenin daha sonra hangi hukuki yola başvuracağını doğrudan etkileyebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme emrindeki otuz günlük ödeme süresi, yedi günlük itiraz süresinden farklıdır. Kiracının “otuz günüm var” düşüncesiyle itiraz etmek için de otuz gün beklemesi ciddi hak kaybına yol açabilir. İtiraz yedi gün içinde yapılmalı; borç kabul ediliyorsa temerrüdün ve tahliye sonucunun önlenmesi bakımından ödeme süresi ayrıca dikkate alınmalıdır.
Kiracı borcu kabul ediyor ve kira ilişkisini sürdürmek istiyorsa, takipte istenen kira borcunun kanuni süre içinde tam olarak ödenmesi özellikle önemlidir. Yalnız asıl kira bedeline bakılması da her zaman yeterli olmayabilir. Takip dosyasındaki güncel borç miktarı, işlemiş faiz ve takip giderlerinin durumu ödeme yapılmadan önce kontrol edilmelidir.
Kısmi ödeme ise tahliye bakımından beklenen sonucu sağlamayabilir. Örneğin takipte üç aylık kira borcu istenmişken kiracının yalnız bir aylık bedeli yatırması, kalan borcu ortadan kaldırmaz. Kiracının tahliye riskini önlemek amacıyla ödeme yapması hâlinde dosyada kalan miktarın bulunup bulunmadığının ayrıca görülmesi gerekir.
Ödemenin doğrudan kiraya verenin banka hesabına yapılması da dikkat gerektirir. Takip başladıktan sonra yapılan ödemenin icra dosyasına bildirilmemesi, dosyanın gerçekte ödenmiş bir miktar üzerinden ilerlemeye devam etmesine neden olabilir. Banka dekontunda ödemenin hangi kira dönemine ve mümkünse hangi icra dosyasına ilişkin olduğunun belirtilmesi, daha sonra çıkabilecek ispat sorunlarını azaltır.
Kiracı yedi günlük süre içinde itiraz ederse takip itiraz edilen bölüm yönünden durur. Bu durum kiracının kesin olarak haklı bulunduğu anlamına gelmez. Kiraya veren, elindeki belgelere ve itirazın niteliğine göre icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunabilir veya uyuşmazlığın çözümü için genel mahkemelerde dava yoluna başvurabilir.
Kiracının hiç itiraz etmemesi ise ödeme emrindeki talebin takip hukuku bakımından kesinleşmesine yol açabilir. Buna bir de verilen ödeme süresi içinde borcun ödenmemesi eklenirse kiraya veren tahliye aşamasına geçebilir. Tahliye yine kendiliğinden gerçekleşmez; kiraya verenin kanunda öngörülen süre içerisinde yetkili merciden tahliye talep etmesi gerekir.
Ödeme emri geldikten sonra kiracının yalnız borç miktarına değil tebligat tarihine de bakması gerekir. İtiraz ve ödeme süreleri tebligatla bağlantılıdır. Usulsüz tebligat bulunduğu düşünülüyorsa bunun sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir; fakat kişinin ödeme emrinden fiilen haberdar olduğu bir durumda hiçbir işlem yapmadan beklemesi güvenli bir yöntem değildir.
Kira borcuna ilişkin ödeme emri, sıradan bir borç bildirimi olarak görülmemelidir. Belgenin içinde aynı anda hem para alacağının tahsili hem de kiralananın tahliyesine gidebilecek bir süreç bulunabilir. Kiracının ilk günlerde vereceği karar da bu nedenle önemlidir: borç doğruysa ödeme süresini, borç veya kira ilişkisi tartışmalıysa yedi günlük itiraz süresini kaçırmadan hareket etmek gerekir.