Kiracı Kira Borcuna İtiraz Ederse Ne Olur?

Kiraya verenin ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi başlatması, kiracının takipte yazılı borcu mutlaka kabul etmek zorunda olduğu anlamına gelmez. Kiracı, ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren kanuni süresi içinde kira borcuna itiraz edebilir. İtiraz edildiğinde ise kiraya verenin doğrudan haciz veya tahliye aşamasına geçmesi mümkün olmaz; uyuşmazlığın niteliğine göre yeni bir hukuki aşama başlar.

Kira alacağına ve tahliyeye ilişkin ilamsız takipte kiracının itiraz süresi kural olarak yedi gündür. İtiraz süresinde yapıldığında takip, itiraz edilen miktar bakımından durur. Kiracı borcun tamamına itiraz etmişse takip bütünüyle; yalnız belirli bir kısmına itiraz etmişse itiraz edilen bölüm yönünden durabilir.

Kira takiplerinde itirazın içeriği sıradan bir para borcuna yapılan itirazdan daha fazla önem taşıyabilir. Kiracı yalnız “bu kira bedelini ödedim” diyebilir, talep edilen miktarın yanlış olduğunu ileri sürebilir veya doğrudan kira sözleşmesinin varlığına karşı çıkabilir. Yazılı kira sözleşmesi bulunuyorsa sözleşmedeki imzanın reddedilmesi de uyuşmazlığın sonraki aşamasını etkiler.

İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesi bu konuda özel bir sistem kurmuştur. Kiracı, kira sözleşmesini ve varsa sözleşmedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. Bu nedenle yalnız kira borcuna itiraz etmek ile kira ilişkisinin veya sözleşmedeki imzanın da reddedilmesi aynı hukuki sonucu doğurmaz.

Örneğin kiracı “kira sözleşmesini kabul ediyorum ancak takipte istenen üç aylık kira bedelini daha önce banka yoluyla ödedim” diyorsa uyuşmazlık esas olarak borcun ödenip ödenmediği üzerindedir. Kiraya veren bu durumda kiracının ödeme iddiasına karşı elindeki belgelerle itirazın kaldırılmasını ve şartları varsa tahliyeyi isteyebilir.

Buna karşılık kiracı “bu sözleşmedeki imza bana ait değildir” şeklinde açık bir itiraz ileri sürerse, kiraya verenin kira sözleşmesinin varlığını veya imzanın kiracıya ait olduğunu kanunun aradığı biçimde ortaya koyması gerekir. Takibin bundan sonraki seyri, kiraya verenin elindeki belgenin niteliğine göre değişebilir.

Kiracının itirazı, tahliye talebini de doğrudan etkiler. Takip durmuşken kiraya veren, yalnız ödeme emrinde verilen sürenin dolduğunu söyleyerek kiracıyı taşınmazdan çıkartamaz. Öncelikle itirazın hukuki etkisinin ortadan kaldırılması gerekir.

Kira sözleşmesi kiracı tarafından kabul edilmiş veya usulüne uygun şekilde inkâr edilmemişse, kiraya veren İcra ve İflas Kanunu'ndaki şartların bulunması hâlinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi talep edebilir. Bu başvuru için kanunda süre öngörülmüştür; kiraya verenin itirazı öğrendikten sonra dosyayı süresiz biçimde bekletmesi mümkün değildir.

İİK m.269 ve devamındaki sistem içinde, kiraya verenin itirazın kaldırılması ve tahliye talebini itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde ileri sürmesi gerekir. Bu sürenin geçirilmesi, aynı takip üzerinden kullanılabilecek özel icra hukuku yolunu etkileyebilir.

Kiracının “borcu ödedim” savunması bakımından da ödeme belgesinin niteliği önem taşır. Banka dekontları, kira ödemelerinin hangi aylara ilişkin olduğunu gösteren açıklamalar ve kiraya verenin yazılı kabulünü içeren belgeler uyuşmazlığın çözümünde belirleyici olabilir. Elden ödeme iddiasında ise ispat sorunu daha belirgin hâle gelir.

İtirazın bulunması, kiracının her durumda taşınmazda kalacağı anlamına da gelmez. İtirazın kaldırılması ve tahliye talebi kabul edilirse takip kaldığı yerden devam eder ve tahliye kararı uygulanabilir. Buna karşılık kiraya veren özel icra hukuku yolundan sonuç alamazsa, uyuşmazlığın niteliğine göre genel mahkemelerde dava açılması gündeme gelebilir.

Kiracının borcun yalnız bir bölümüne itiraz ettiği dosyalarda hesap daha da önem kazanır. Örneğin kiracı üç aylık kira borcundan iki ayı kabul edip bir ayı ödediğini ileri sürüyorsa, itiraz edilmeyen miktar ile uyuşmazlık konusu miktarın birbirinden ayrılması gerekir. Takibin hangi bölümünün kesinleştiği ve tahliye şartlarının oluşup oluşmadığı bu ayrıma göre değerlendirilir.

Bir diğer ihtimal, kiracının itiraz ettikten sonra ödeme yapmasıdır. Yapılan ödemenin hangi borcu karşıladığı, ödemenin tam olup olmadığı ve temerrüdün hukuki sonuçlarını ortadan kaldırıp kaldırmadığı ödeme tarihiyle birlikte incelenir. İtiraz yapılmış olması, ödeme ve tahliye meselelerini kendiliğinden anlamsız hâle getirmez.

Kira borcuna itiraz edildiğinde dosyanın merkezindeki soru artık yalnız “kira ödenmedi mi?” değildir. Kiracı neye itiraz etti, kira sözleşmesini kabul ediyor mu, borcun hangi kısmını tartışıyor ve kiraya veren bu itirazı hangi belgeyle aşabilir? Takibin bundan sonraki yönünü, itiraz dilekçesindeki birkaç cümle dahi değiştirebilir. Bu sebeple kira takiplerinde itirazın varlığı kadar içeriği de belirleyicidir.