Kiracı İmzaya veya Kira Sözleşmesine İtiraz Ederse Ne Olur?

Kira alacağı ve tahliye talepli bir icra takibinde kiracının “borcum yok” demesi ile “bu kira sözleşmesini kabul etmiyorum” demesi aynı savunma değildir. Daha da önemlisi, kiracının kira sözleşmesini kabul etmekle birlikte sözleşmedeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürmesi de takip hukukunda ayrı sonuçlar doğurabilir. Kira takibinin devamında hangi yolun izleneceği, çoğu zaman kiracının itirazını nasıl ifade ettiğine göre belirlenir.

İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesi kira sözleşmesine ilişkin itiraz konusunda özel bir düzenleme içerir. Kiracı, kira sözleşmesinin varlığına veya yazılı sözleşmedeki imzaya itiraz edecekse bunu açık ve kesin şekilde bildirmelidir. Kanunun sisteminde böyle bir itiraz yapılmadığında kiracı kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır.

Bu kuralın pratik önemi büyüktür. Kiracının yalnız “takipte istenen borca itiraz ediyorum” şeklinde bir beyanda bulunması, yazılı kira sözleşmesindeki imzayı da reddettiği anlamına gelmez. İmza gerçekten kiracıya ait değilse veya takipte dayanılan belgenin kira sözleşmesi olmadığı ileri sürülecekse, itirazın içeriğinin buna uygun biçimde kurulması gerekir.

Örneğin kiraya veren, aylık 50.000 TL kira bedeli yazılı bir sözleşmeye dayanarak takip başlatmış olsun. Kiracı “50.000 TL borcum yok, kiraları ödedim” diyorsa sözleşmenin ve imzanın varlığını reddetmeyip ödeme savunması yapmaktadır. Buna karşılık “takibe eklenen sözleşmedeki imza bana ait değildir” denildiğinde artık uyuşmazlık yalnız ödemenin yapılıp yapılmadığından ibaret değildir; takipte dayanılan kira sözleşmesinin kiracıya bağlanıp bağlanamayacağı tartışılır.

İmzanın açıkça inkâr edilmesi kiraya verenin elindeki belgenin niteliğini önemli hâle getirir. İİK m.269/b, kiracının kira sözleşmesindeki imzayı inkâr etmesi durumunda kiraya verenin başvurabileceği yolu ayrıca düzenler. Kiraya verenin icra mahkemesinden sonuç alabilmesi, kira sözleşmesinin kanunun aradığı nitelikte bir belgeyle ortaya konulabilmesine bağlıdır.

Kiraya veren, kira sözleşmesini noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış bir belgeyle ispatlayabiliyorsa icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve şartları oluşmuşsa tahliye talebi gündeme gelebilir. Kiracının inkâr ettiği adi yazılı kira sözleşmesinde ise icra mahkemesinin sınırlı inceleme yapısı nedeniyle aynı sonuç her zaman elde edilemez. Böyle bir durumda uyuşmazlığın genel mahkemede çözülmesi gerekebilir.

Bu fark, kira sözleşmesinin noter huzurunda yapılmasının neden bazı dosyalarda önemli olabileceğini de gösterir. Kira sözleşmelerinin geçerliliği genel olarak noter şekline bağlı değildir; adi yazılı hatta şartları varsa sözlü kira sözleşmesi de geçerli olabilir. Ancak icra takibinde imzanın inkâr edilmesi, sözleşmenin hangi biçimde düzenlendiğini ispat bakımından önemli hâle getirebilir.

Sözlü kira ilişkisinde ise imza tartışması zaten bulunmaz. Buradaki uyuşmazlık kira ilişkisinin varlığı, kira bedelinin miktarı ve diğer sözleşme şartlarının nasıl ispatlanacağı üzerinde yoğunlaşır. Banka açıklamalarında düzenli biçimde “kira bedeli” yazılarak yapılan ödemeler, yazışmalar veya başka deliller kira ilişkisinin ispatında önem taşıyabilir; ancak hangi delilin hangi yargılama yolunda değerlendirilebileceği ayrıca dikkate alınmalıdır.

Kiracının sözleşmenin tamamını değil yalnız belirli bir hükmünü reddetmesi de mümkündür. Örneğin kira ilişkisinin varlığı kabul edilirken aylık kira bedelinin takipte gösterilenden daha düşük olduğu veya kira artışının hatalı uygulandığı ileri sürülebilir. Böyle bir savunma, “kira sözleşmesi hiç yoktur” şeklindeki itirazla aynı kapsamda değerlendirilmez.

Takipte birden fazla kira sözleşmesi bulunması da sorun yaratabilir. Tarafların ilk sözleşmeden sonra yeni bir sözleşme veya ek protokol imzalaması hâlinde hangi belgenin takip tarihinde yürürlükte olduğu belirlenmelidir. Eski sözleşmedeki kira bedeli üzerinden takip yapılırken kiracının yeni tarihli sözleşmeye dayanması, klasik bir imza inkârından farklı bir uyuşmazlıktır.

İmzaya itirazın süresi de diğer kira takibi itirazlarında olduğu gibi önemlidir. Ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi günlük itiraz süresinin geçirilmesi, takip hukukunda kiracının durumunu ciddi biçimde değiştirebilir. Kiracı gerçekten kendisine ait olmayan bir imzayla karşılaştığını düşünüyorsa, belgeyi ve tebligatı bir kenara bırakıp daha sonra itiraz etmeyi planlamamalıdır.

Öte yandan kiraya veren açısından da kiracının itiraz dilekçesinin tam metni görülmeden sonraki hukuki yol belirlenmemelidir. “Borca itiraz” ile “kira sözleşmesinin ve imzanın açıkça inkârı” arasındaki fark, icra mahkemesine yapılacak başvurunun sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Kiracının imzaya itiraz etmesi, kira ilişkisinin gerçekte hiç bulunmadığını kesin olarak kanıtlamaz; kiraya verenin sözleşmeyi sunması da imza inkârını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Mesele, kira ilişkisinin hangi delille ve hangi yargılama yolunda ispatlanabileceğine dönüşür. Kira takibinde birkaç kelimelik bir imza itirazının dosyanın gideceği mahkemeyi değiştirebilmesinin sebebi de budur.