Kiracıya İcra Yoluyla Tahliye Nasıl Yapılır?

Kiracının kira bedelini ödememesi hâlinde kiraya verenin mutlaka önce ayrı bir tahliye davası açması gerektiği düşünülür. Oysa İcra ve İflas Kanunu, belirli şartlarda kira alacağının tahsili ile kiralananın tahliyesinin aynı icra süreci içinde ilerlemesine imkân tanır. Bu yol doğru kullanıldığında, kiraya veren hem ödenmeyen kira bedellerini takip edebilir hem de ödeme yapılmaması hâlinde kiracının taşınmazdan çıkarılmasını isteyebilir.

İcra yoluyla tahliye denildiğinde öncelikle tahliyenin hangi sebebe dayandığı belirlenmelidir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye ile yazılı tahliye taahhüdüne dayanan tahliye aynı usule tabi değildir. Burada ele aldığımız yol, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız icra yoluyla tahliyedir.

Süreç kiraya verenin icra dairesinde kira alacağı ve tahliye talepli takip başlatmasıyla başlar. Takipte ödenmeyen kira dönemleri ve talep edilen alacak gösterilir; aynı zamanda borcun ödenmemesi hâlinde tahliye istendiği belirtilir. Kiracıya da bu takibe uygun ödeme emri tebliğ edilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme emri, kiracıya borcunu ödemesi için en az otuz günlük süre tanır. Kiracı ödeme emrine karşı kural olarak yedi gün içinde itiraz edebilir. Böylece dosyada iki farklı takvim aynı anda işlemeye başlar: borca veya kira ilişkisine yönelik itiraz süresi ve temerrüdü ortadan kaldıracak ödeme süresi.

Kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve otuz günlük süre içerisinde kira borcunu da ödemezse takip tahliye bakımından ilerleyebilir. Fakat otuzuncu günün sonunda kiraya verenin anahtarı alıp eve girmesi veya kiracıyı kendiliğinden çıkarması mümkün değildir. Tahliye için icra mahkemesinden karar alınması gerekir.

İcra ve İflas Kanunu'nun 269/a maddesi uyarınca kiraya veren, ödeme süresinin sona ermesinden sonra icra mahkemesinden kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu talep bakımından kanunda ayrıca süre bulunmaktadır. Kiraya veren, ödeme süresinin bitimini takip eden altı ay içinde tahliye istemelidir.

Kiracı ödeme emrine süresinde itiraz etmişse süreç farklı ilerler. İtiraz, takip işlemlerini durdurur. Kiraya veren bu durumda itirazı yok sayarak tahliye isteyemez. İtirazın niteliğine göre itirazın kaldırılması ile birlikte tahliye talep edilmesi veya uyuşmazlığın genel mahkemeye taşınması gerekebilir.

Burada yazılı kira sözleşmesinin ve kiracının itiraz biçiminin önemi ortaya çıkar. Kiracı sözleşmeyi ve imzasını kabul ediyor ancak kira borcunu ödediğini ileri sürüyorsa inceleme esas olarak ödeme savunması üzerinde yoğunlaşabilir. Kiracı kira sözleşmesini veya imzasını açıkça inkâr ediyorsa, kiraya verenin elindeki belgenin niteliği takip yolunun devamı bakımından belirleyici olabilir.

Tahliye kararı verildikten sonra da kiracının taşınmazı mutlaka gönüllü olarak boşaltacağı varsayılamaz. Kararın icra dosyasında uygulanması gerekir. Kiracı kendiliğinden çıkmazsa tahliye işlemi icra müdürlüğü aracılığıyla gerçekleştirilir. Gerektiğinde kolluk desteği ve çilingir yardımıyla taşınmaza girilerek kiralanan kiraya verene teslim edilir.

Taşınmazın içinde kiracıya ait eşya bulunması hâlinde bunların gelişigüzel biçimde sokağa bırakılması söz konusu değildir. Eşyaların teslimi, muhafazası veya taşınması icra hukukunun ilgili kuralları çerçevesinde yürütülür. Fiili tahliye, kiraya verenin kendi imkânlarıyla gerçekleştireceği özel bir işlem değil, icra müdürlüğünün yürüttüğü cebri icra faaliyetidir.

Bu nokta özellikle önemlidir: kira borcu ödenmemiş olsa dahi kiraya veren kiracının kapı kilidini kendi başına değiştiremez, kiracının eşyalarını dışarı çıkaramaz veya elektrik ve su gibi hizmetleri tahliyeyi sağlamak amacıyla keyfî biçimde kestiremez. Kira alacağının bulunması, kiraya verene cebri tahliye yetkisi vermez. Tahliye ancak hukuken öngörülen yol tamamlandıktan sonra icra organları aracılığıyla gerçekleştirilir.

Kiracının otuz günlük süre içinde borcun tamamını ödemesi ise temerrüde dayalı bu takip bakımından tahliye sonucunu engelleyebilir. Ancak aynı kiracının kira bedellerini sürekli geciktirmesi, Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen iki haklı ihtar gibi başka tahliye sebeplerini doğurabilir. Bunlar kira borcunun ödenmemesine dayalı icra yoluyla tahliyeden farklı hukuki mekanizmalardır.

İcra yoluyla tahliye, yalnız “kiracı kira ödemedi, çıkarılır” şeklinde tek aşamalı bir işlem değildir. Takibin tahliye talepli kurulması, ödeme emrinin usulüne uygun tebliği, itirazın bulunup bulunmadığı, ödeme süresinin geçmesi, tahliye kararının alınması ve kararın icra müdürlüğünce uygulanması birbirini izleyen ayrı hukuki aşamalardır. Bu zincirin bir halkasındaki eksiklik, para alacağının takip edilebilmesine rağmen tahliye talebinin sonuçsuz kalmasına yol açabilir.