30 Günlük Kira Ödeme Süresi Ne Zaman Başlar?

Kiracının ödenmeyen kira bedeli nedeniyle icra takibine alınması hâlinde en çok dikkat edilmesi gereken tarihlerden biri ödeme emrinin tebliğ tarihidir. Çünkü konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya tanınan 30 günlük ödeme süresi, ödeme emrinin tebliğiyle işlemeye başlar. Takibin açıldığı tarih veya icra dairesinin ödeme emrini hazırladığı gün, tek başına bu sürenin başlangıcı değildir.

Örneğin kiraya veren 1 Eylül tarihinde icra takibi başlatmış, icra dairesi ödeme emrini 3 Eylül'de düzenlemiş ancak ödeme emri kiracıya 10 Eylül'de tebliğ edilmiş olabilir. Kiracının ödeme süresi açısından esas alınacak tarih takip tarihi değil, usulüne uygun tebligatın yapıldığı tarihtir.

Bu 30 günlük süre, Türk Borçlar Kanunu'nun kiracının temerrüdüne ilişkin düzenlemesi ile İcra ve İflas Kanunu'nun kira alacağı ve tahliye sisteminin birlikte değerlendirilmesinden doğar. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira borcunu ödemesi için en az otuz gün verilmesi gerekir. Kiraya veren, ödeme emrinde bundan daha kısa bir süre belirleyerek tahliye sonucuna ulaşamaz.

Süre hesaplanırken tebliğin yapıldığı gün hesaba katılmaz. Süre, tebliği takip eden günden itibaren işlemeye başlar. Örneğin ödeme emri 10 Eylül'de tebliğ edilmişse, sürenin hesabında 11 Eylül ilk gün olarak dikkate alınır. Son günün resmî tatile rastlaması hâlinde süre, süre hesabına ilişkin genel hükümler çerçevesinde tatili takip eden iş gününe uzar.

Burada 7 günlük itiraz süresi ile 30 günlük ödeme süresinin ayrılması gerekir. Kiracı takipte istenen borca, kira bedeline veya kira sözleşmesine itiraz edecekse kural olarak yedi günlük süreyi dikkate almalıdır. “Nasıl olsa ödeme için otuz günüm var” düşüncesiyle yedi günlük itiraz süresinin geçirilmesi, takip hukukunda önemli sonuçlar doğurabilir.

Otuz günlük sürenin amacı ise kiracıya temerrüdü giderebilmesi için son bir ödeme imkânı vermektir. Kiracı takipte talep edilen ve tahliyeye esas teşkil eden kira borcunu bu süre içinde gereği gibi öderse, kira bedelinin ödenmemesine dayanan bu takip üzerinden tahliye kararı verilmesinin koşulları oluşmayabilir.

Ödemenin sürenin son gününde yapılması da süresinde ödeme sayılabilir. Ancak özellikle banka yoluyla yapılan işlemlerde ödemenin hangi tarihte gerçekleştiği ve alacaklının hesabına ne zaman geçtiği konusunda uyuşmazlık çıkabileceğinden, ödemenin son ana bırakılması ispat ve zamanlama sorunları yaratabilir. Takip başladıktan sonra dosyanın güncel borcunun kontrol edilmesi de önemlidir.

Çünkü yalnız aylık kira bedelinin yatırılması her dosyada borcun tamamen sona erdiği anlamına gelmeyebilir. Takipte birden fazla aya ait kira bedeli, faiz veya takip giderleri bulunabilir. Tahliye bakımından hangi miktarın süresi içinde ödenmesi gerektiği dosyadaki talep ve temerrüde konu kira borcu üzerinden değerlendirilmelidir.

Kısmi ödeme yapılması da 30 günlük sürenin işlemesini kendiliğinden durdurmaz. Örneğin üç aylık kira borcu için takip yapılmış ve kiracı süresi içinde yalnız bir aylık kira bedelini ödemişse kalan borç devam eder. Temerrüdün giderilip giderilmediği, ödeme süresi sona erdiğinde mevcut borç durumuna göre incelenir.

Sürenin hesabında tebligatın usulüne uygun olup olmadığı da belirleyicidir. Ödeme emrinin yanlış adrese gönderilmesi, tebligat işlemlerinde kanuna aykırılık bulunması veya tebliğ tarihinin tartışmalı olması hâlinde 30 günlük sürenin hangi tarihte başladığı da uyuşmazlık konusu olabilir. Usulsüz tebligatta, kişinin tebligatı fiilen öğrendiği tarih ve Tebligat Kanunu'ndaki özel düzenlemeler ayrıca değerlendirilir.

Kiraya veren açısından ise 30 günlük süre dolmadan tahliye talebinde bulunmak mümkün değildir. Kiracının ödeme yapmadığı biliniyor olsa bile kanunun tanıdığı sürenin tamamlanması beklenmelidir. Tahliye hakkı, yalnız borcun varlığına değil kiracıya usulüne uygun şekilde ödeme imkânı verilmiş olmasına da bağlıdır.

Otuz günlük sürenin sona ermesiyle kiracı otomatik olarak tahliye edilmiş sayılmaz. Kiracı süresinde ödeme yapmamışsa kiraya verenin bundan sonra yetkili merciden tahliye istemesi gerekir. Fiili tahliye ise ancak tahliye kararının icra dosyasında uygulanmasıyla gerçekleşebilir.

Kira takibinde birkaç günlük hesap hatası dahi sürecin sonucunu değiştirebilir. Takibin açıldığı gün, ödeme emrinin düzenlendiği gün ve tebliğ tarihi aynı şey değildir. 30 günlük sürenin başlangıcında belirleyici olan ödeme emrinin usulüne uygun biçimde tebliğ edildiği tarihtir. Tahliye süreci planlanırken de ödeme yapılıp yapılmadığı ancak bu tarih esas alınarak hesaplanan sürenin sonunda değerlendirilebilir.