Kiracı 30 Gün İçinde Borcu Öderse Tahliye Edilebilir mi?
Kiracı hakkında ödenmeyen kira bedeli nedeniyle tahliye talepli icra takibi başlatılmış olması, tahliyenin artık kaçınılmaz olduğu anlamına gelmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya tanınan 30 günlük ödeme süresi tam da bu noktada önem kazanır. Kiracı, kendisine verilen süre içerisinde temerrüde konu kira borcunu gereği gibi öderse o takipte kira bedelinin ödenmemesine dayanan tahliye sebebi ortadan kalkabilir.
Bu sonucun temelinde Türk Borçlar Kanunu'nun kiracının temerrüdüne ilişkin sistemi bulunur. Kiracı kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, yazılı olarak süre verip bu süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Kira alacağı ve tahliye talepli icra takibinde gönderilen ödeme emri de gerekli şartları taşıdığı takdirde bu işlevi yerine getirir.
Kiracının süresi içinde ödeme yapmasıyla, ödeme emrinde kendisine verilen son ödeme imkânı kullanılmış olur. Kiraya veren artık yalnız o temerrüde dayanarak “kira geç ödendi” gerekçesiyle aynı icra takibi üzerinden tahliye sonucuna ulaşamaz. Burada belirleyici olan, ödemenin kanuni sürenin bitiminden önce ve borcu karşılayacak biçimde yapılmış olmasıdır.
Ancak “borcu ödemek” ile yalnız kira bedelinin bir kısmını yatırmak aynı şey değildir. Takipte birden fazla aya ait kira borcu bulunuyorsa, kiracının yalnız bir ayı ödemesi kalan borcu ortadan kaldırmaz. Temerrüdün giderilip giderilmediği, takip konusu kira borcunun ne ölçüde karşılandığı üzerinden değerlendirilir.
Örneğin üç aylık toplam 90.000 TL kira borcu için tahliye talepli takip başlatılmış ve kiracı 30 günlük süre içinde yalnız 30.000 TL yatırmışsa, kalan kira borcu devam etmektedir. Buna karşılık tahliyeye esas kira borcu süresi içinde tamamen karşılanmışsa durum farklıdır. Takip dosyasındaki faiz ve giderlerin durumu da ayrıca kontrol edilmelidir.
Ödemenin nereye yapıldığı da sonradan çıkabilecek uyuşmazlık bakımından önem taşır. Kiracı parayı doğrudan kiraya verenin banka hesabına göndermiş olabilir. Böyle bir ödeme geçersiz hâle gelmez; ancak takip devam ederken yapılan ödemenin icra dosyasına yansıtılması gerekir. Dekontta hangi aylara ilişkin kira bedelinin ödendiğinin belirtilmesi ispat açısından faydalıdır.
Asıl önemli ayrım ise şudur: 30 gün içinde ödeme yapılması, kiracının hiçbir şekilde tahliye edilemeyeceği anlamına gelmez. Sadece kira bedelinin ödenmemesine ve bu temerrüde dayanan tahliye yolunun sonucunu etkiler. Kira ilişkisinde başka bir tahliye sebebi varsa bu sebep kendi şartları içerisinde ayrıca değerlendirilebilir.
Bunun en bilinen örneklerinden biri Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinde düzenlenen iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yoludur. Kiracı kira bedelini sürekli geç ödüyor, kiraya veren de kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle aynı kira yılı veya kanunda belirtilen dönem içinde iki haklı ihtarda bulunmak zorunda kalıyorsa, kira bedellerinin sonradan ödenmiş olması belirli şartlarda iki haklı ihtara dayalı tahliye davasını engellemeyebilir.
Buradaki mantık farklıdır. Temerrüde dayalı tahliyede kiracıya verilen sürede borcun ödenip ödenmediğine bakılır. İki haklı ihtarda ise kira bedellerinin zamanında ödenmemesi nedeniyle kiraya verenin aynı dönem içinde birden fazla kez ödeme talebinde bulunmak zorunda kalması esas alınır. Dolayısıyla kiracı her defasında icra takibi başladıktan sonra borcunu ödese bile, gecikmeler başka bir tahliye sebebinin şartlarını oluşturabilir.
Ayrıca geçerli bir tahliye taahhüdü, kiraya verenin veya yeni malikin ihtiyacı, yeniden inşa ve imar gibi kanunda ayrıca düzenlenen tahliye sebepleri de kira borcunun ödenmesinden bağımsızdır. Kiracının takip konusu borcu ödemesi, bu sebeplere dayanılarak başlatılmış veya başlatılabilecek hukuki süreçleri kendiliğinden sona erdirmez.
Ödeme zamanlaması da kritik önemdedir. Kiracının 30 günlük süre sona erdikten sonra borcu ödemesi, süresi içinde yapılan ödeme ile aynı sonucu doğurmayabilir. Temerrüde dayalı tahliye hakkının oluşup oluşmadığı değerlendirilirken ödeme emrinin tebliğ tarihi, 30 günlük sürenin son günü ve ödemenin gerçekleştiği tarih birlikte incelenir.
Tarafların yalnız banka hesabındaki son bakiyeye bakması bu nedenle yeterli değildir. Kiraya veren açısından “para sonunda ödendi” düşüncesi, tahliye hakkının her durumda ortadan kalktığı anlamına gelmediği gibi; kiracı açısından da “borcu sonradan kapattım” düşüncesi bütün tahliye ihtimallerinin bittiği anlamına gelmez.
Kira hukukunda ödemenin yapılıp yapılmadığı kadar ne zaman yapıldığı ve tahliyenin hangi hukuki sebebe dayandığı önem taşır. Kiracı 30 günlük süre içinde takip konusu kira borcunu gereği gibi öderse o temerrüde dayanan icra yoluyla tahliye önlenebilir. Fakat kira bedellerinin sürekli geç ödenmesi veya kira ilişkisinde başka bir tahliye sebebinin bulunması hâlinde, aynı ödeme kiracıyı bütün tahliye yollarına karşı koruyan genel bir sonuç doğurmaz.