Kira Sözleşmesi Olmadan İcra Yoluyla Tahliye Yapılabilir mi?

Ev veya işyeri kiralanırken tarafların mutlaka yazılı kira sözleşmesi düzenlemesi gerektiği düşünülür. Oysa kira sözleşmesi kural olarak belirli bir şekle bağlı değildir. Taraflar sözlü olarak anlaşmış, kiracı taşınmaza yerleşmiş ve kira bedellerini ödemeye başlamışsa yazılı belge bulunmamasına rağmen geçerli bir kira ilişkisi kurulmuş olabilir. Bu nedenle yazılı kira sözleşmesinin bulunmaması, tek başına icra yoluyla tahliyeyi imkânsız hâle getirmez.

Asıl mesele, kira ilişkisinin ve kira şartlarının taraflar arasında uyuşmazlık konusu olup olmadığıdır. Kiraya veren “aylık kira 30.000 TL idi” derken kiracı hem kiracılık ilişkisini hem de talep edilen bedeli reddediyorsa, ortada yazılı sözleşme bulunan bir dosyadan daha ciddi bir ispat sorunu ortaya çıkar.

Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren, yazılı sözleşme bulunmasa da kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatabilir. İcra dairesi takip açılırken taraflardan mutlaka imzalı kira sözleşmesi sunulmasını arayan bir yargılama makamı değildir. Kiracıya ödeme emri gönderilir ve kiracı kanuni süre içinde buna karşı tutumunu belirler.

Kiracının ödeme emrine itiraz etmemesi özellikle önemlidir. İcra ve İflas Kanunu'nun kira alacağına ilişkin sisteminde kiracının kira sözleşmesinin varlığına açık ve kesin biçimde itiraz etmemesi, kira ilişkisinin takip hukuku bakımından kabul edilmiş sayılmasına yol açabilir. Böyle bir durumda uyuşmazlık artık sözleşmenin varlığından çok kira borcunun ödenip ödenmediği üzerinde yoğunlaşabilir.

Kiracı “Ben bu kişinin kiracısı değilim” veya “Aramızda böyle bir kira ilişkisi yoktur” diyerek kira sözleşmesinin varlığına açıkça itiraz ederse tablo değişir. Kiraya verenin elinde yazılı ve kiracı tarafından kabul edilmiş bir kira sözleşmesi bulunmadığından, kira ilişkisinin varlığının hangi yargılama yolunda ve hangi delillerle ispatlanabileceği gündeme gelir.

Bu noktada banka kayıtları oldukça önemli olabilir. Kiracının her ay düzenli olarak taşınmaz malikine “kira bedeli” açıklamasıyla para göndermesi, kira ilişkisinin varlığını destekleyebilir. Tarafların mesajlaşmaları, e-postaları, teslim tutanakları veya başka belgeler de kira ilişkisinin kurulup kurulmadığına ilişkin uyuşmazlıkta değerlendirilebilir.

Fakat bir delilin kira ilişkisinin varlığını desteklemesi ile icra mahkemesinin sınırlı inceleme alanında tahliye kararı verilebilmesine yeterli olması aynı mesele değildir. İcra hukukunda kullanılacak belgenin niteliği ve kiracının itirazının kapsamı, kiraya verenin itirazın kaldırılması ve tahliye talebini hangi yoldan ileri sürebileceğini etkiler.

Sözlü kira ilişkisinde yalnız sözleşmenin varlığı değil, kira bedelinin miktarı da tartışmalı olabilir. Kiracı aylık 20.000 TL üzerinde anlaşıldığını, kiraya veren ise 30.000 TL olduğunu ileri sürebilir. Yazılı sözleşme bulunmadığında artış oranı, ödeme günü, depozito veya yan giderler gibi diğer şartlar bakımından da ispat sorunları yaşanabilir.

Önceki banka ödemeleri bu açıdan da değer taşır. Kiracının uzun süre boyunca her ay aynı miktarı kira açıklamasıyla göndermiş olması, tarafların fiilî uygulamasını gösterebilir. Ancak kira bedelinin yıllar içinde değiştiği veya tarafların sonradan yeni bir miktar üzerinde anlaştığı iddia ediliyorsa geçmiş ödemeler tek başına bütün uyuşmazlığı çözmeyebilir.

Kiracının kira ilişkisini kabul edip yalnız “borcumu ödedim” demesi ise başka bir ihtimaldir. Burada artık sözlü sözleşmenin varlığından ziyade ödeme savunması ön plana çıkar. Banka dekontları, makbuzlar ve diğer ödeme belgeleri bu kez kira ilişkisinin değil borcun sona erdiğinin ispatında kullanılır.

Yazılı kira sözleşmesinin bulunmaması ile tahliye taahhüdünün bulunmaması da birbirine karıştırılmamalıdır. Kira bedelinin ödenmemesine dayalı icra yoluyla tahliye ile yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye farklı hukuki yollardır. Geçerli bir kira ilişkisi sözlü olarak kurulmuş olabilir; buna rağmen kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye süreci işletilebilir.

Kiraya veren açısından yazılı sözleşmenin en önemli avantajlarından biri, kira ilişkisinin temel şartlarını daha kolay ortaya koyabilmesidir. Kiracı açısından da yazılı sözleşme, hangi bedeli ve hangi şartlarla kabul ettiğinin belirlenmesini sağlar. Sözleşmenin sözlü kurulmuş olması ilişkiyi geçersiz yapmaz fakat uyuşmazlık çıktığında ispat alanını genişletebilir.

Bu nedenle “yazılı sözleşme yoksa kiracı çıkarılamaz” düşüncesi doğru değildir. Yazılı kira sözleşmesi bulunmadan da kira borcu nedeniyle icra takibi ve şartları oluştuğunda tahliye süreci gündeme gelebilir. Fakat kiracı kira ilişkisinin varlığını veya şartlarını reddettiğinde, yazılı belgenin bulunmaması kiraya verenin izlemesi gereken hukuki yolu ve ispat imkânlarını doğrudan etkileyebilir.