Aidat Borcu Kira Takibine Eklenebilir mi?
Kiracının aylık kira bedelini düzenli ödemesine rağmen apartman veya site aidatlarını ödememesi, uygulamada sık karşılaşılan bir uyuşmazlıktır. “Kira ödendiğine göre tahliye söz konusu olmaz” düşüncesi her durumda doğru değildir. Kiracının ödemekle yükümlü olduğu bazı yan giderlerin ödenmemesi de şartları varsa temerrüt hükümlerinin uygulanmasına yol açabilir.
Öncelikle aidat adı altında talep edilen bedelin ne olduğuna bakmak gerekir. Apartman veya site yönetiminin topladığı her para aynı hukuki nitelikte değildir. Günlük kullanım ve işletme giderleri ile binanın maliki olmanın sonucu olarak ortaya çıkan önemli yenileme, güçlendirme veya yatırım giderleri birbirinden ayrılmalıdır. Bir giderin yönetim tarafından “aidat” olarak adlandırılması, onun otomatik olarak kiracının borcu olduğu anlamına gelmez.
Türk Borçlar Kanunu'nun 20. maddesiyle başlayan genel işlem koşulları hükümleri ile kira hükümleri yanında, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.315, kiracının muaccel kira bedelini veya yan gideri ödememesi hâlindeki temerrüdü düzenler. Buna göre kiracının sözleşme veya kanun gereği üstlendiği ve muaccel hâle gelmiş yan giderlerin ödenmemesi, belirli şartlarla kira ilişkisinin sona erdirilmesine kadar uzanan bir süreç doğurabilir.
Fakat burada ilk soru “aidat ödenmedi mi?” değil, “bu aidatı kiracı mı ödemek zorundaydı?” olmalıdır. Kira sözleşmesinde olağan apartman veya site giderlerinin kiracı tarafından karşılanacağı kararlaştırılmış olabilir. Bunun yanında kullanım karşılığı niteliğindeki bazı ortak giderler de kiracının sorumluluğunda bulunabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu açısından ise yönetimin alacağı ile kiraya veren-kiracı arasındaki iç ilişkiyi birbirinden ayırmak gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünü düzenler. Aynı Kanunun 22. maddesi ise belirli şartlarda bağımsız bölümden kira akdine veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde yararlanan kişilerin de ortak gider ve avans borcundan müştereken ve müteselsilen sorumluluğunu öngörür; ancak kiracının sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Bu nedenle site yönetiminin kiracıdan aidat istemesi ile ev sahibinin kiracıya karşı kira sözleşmesine dayanarak aidat borcunu talep etmesi aynı hukuki ilişki değildir. Yönetim Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki hükümler çerçevesinde hareket ederken, kiraya veren ile kiracı arasındaki uyuşmazlıkta kira sözleşmesi ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri de devreye girer.
Kiraya veren, kiracının ödemekle yükümlü olduğu aidatı kendisi site yönetimine ödemiş olabilir. Bu durumda ödediği tutarın kiracıdan talep edilip edilemeyeceği, giderin niteliğine ve kira sözleşmesindeki düzenlemeye göre belirlenir. Örneğin kiracının kullanımından doğan aylık işletme gideri ile binanın kapsamlı dış cephe yenilemesi için maliklerden toplanan yüksek tutarlı ek ödeme aynı kategoride değerlendirilmemelidir.
Aidat borcunun kira takibine dahil edilmesi bakımından da bu ayrım önem taşır. Kiracının sözleşme veya kanun gereğince ödemesi gereken ve muaccel olmuş yan giderlerin kira alacağıyla birlikte talep edilmesi mümkün olabilir. Ancak kiracıya ait olmayan bir malik giderinin “aidat” başlığı altında kira borcuna eklenmesi, takipte borcun miktarı ve tahliye şartları bakımından uyuşmazlık yaratır.
Örneğin aylık kira bedeli 30.000 TL, kiracının ödemesi gereken olağan site aidatı ise 3.000 TL olsun. Kiracı kirayı yatırmış fakat aidatları ödememişse, aidat borcunun niteliğine göre kiraya veren bu tutarları talep edebilir. Buna karşılık sitenin asansörünün tamamen yenilenmesi için maliklerden alınan yüksek tutarlı yatırım bedelinin kiracıya yüklenip yüklenemeyeceği ayrıca incelenmelidir.
Tahliye bakımından aidatın yan gider niteliğinde olması ve kiracının bu borçtan gerçekten sorumlu bulunması önemlidir. TBK m.315, yalnız kira bedelinin değil yan giderlerin ödenmemesini de temerrüt kapsamında düzenlemektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük süre verilmesi ve ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi gerekir.
İcra yoluyla tahliye tercih edildiğinde ise takip ve ödeme emrinin bu hukuki sonucu doğurabilecek biçimde kurulması gerekir. Talep edilen aidat dönemlerinin, miktarlarının ve kiracının neden bu borçtan sorumlu olduğunun belirlenebilir olması sonradan çıkabilecek itiraz bakımından önem taşır. Yalnız toplam bir rakam yazılması, özellikle uzun süreye yayılan aidat borçlarında hesap tartışmasını büyütebilir.
Kiracının aidatı doğrudan site yönetimine ödemiş olması hâlinde de ödeme belgeleri saklanmalıdır. Kiraya verenin daha sonra aynı tutarı kira takibine eklemesi durumunda, yönetim hesabına yapılan ödeme borcun daha önce yerine getirildiğini gösterebilir. Aidatın kiraya verene değil yönetime ödenmiş olması, ödeme yerinin sözleşme ve uygulamaya uygun olduğu hâllerde borcun hiç ödenmediği anlamına gelmez.
Aidat borcu ile kira borcunu tek kalem gibi görmek yerine giderin kaynağını belirlemek gerekir. Kiracının sorumlu olduğu olağan yan giderler ile malike ait giderler ayrıldıktan sonra, hangi tutarın icra takibinde istenebileceği ve ödenmemesinin tahliye sonucu doğurup doğurmayacağı değerlendirilebilir. “Aidat” kelimesi tek başına tahliye sebebi değildir; hukuki sonucu belirleyen, giderin niteliği ve ödeme yükümlülüğünün kime ait olduğudur.