Kira Artış Farkı İçin İcra Takibi Yapılabilir mi?
Yeni kira dönemi başladığında kiraya veren ile kiracı arasında en sık çıkan uyuşmazlıklardan biri, yeni kira bedelinin ne kadar olduğudur. Kiraya veren artışlı bedelin ödenmesi gerektiğini ileri sürerken kiracı eski bedeli yatırmaya devam edebilir. Böyle bir durumda aradaki farkın icra takibine konu edilmesi mümkündür; ancak önce talep edilen kira artışının hukuken geçerli ve miktarının belirlenebilir olması gerekir.
Örneğin aylık kira bedeli 30.000 TL iken yeni kira döneminde hukuken geçerli artış sonucunda bedel 40.000 TL olmuş ve kiracı 30.000 TL ödemeye devam etmişse her ay 10.000 TL bakiye doğabilir. Kiraya veren bu farkları kira alacağı olarak talep edebilir. Kiracının aylık ödeme yapıyor olması, yeni dönem için eksik kalan kısmın borç niteliğini ortadan kaldırmaz.
Ancak kiraya verenin yalnız “yeni kira bedeli artık 50.000 TL” demesi, aradaki farkı kendiliğinden muaccel ve tartışmasız bir alacağa dönüştürmez. Yeni dönemde ödenmesi gereken kira bedeli sözleşmedeki artış hükmü, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi ve kira ilişkisinin süresi dikkate alınarak belirlenmelidir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışa ilişkin anlaşmaları, kanundaki sınırlamalara tabidir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise yalnız artış hükmü değil; tüketici fiyat endeksindeki değişim, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gibi unsurların da dikkate alındığı farklı bir kira tespit sistemi devreye girer.
Burada özellikle kira artışı ile kira tespiti birbirinden ayrılmalıdır. Sözleşmede geçerli bir artış hükmünün uygulanması sonucu doğan fark ile mahkemenin kira tespit davası sonunda belirlediği yeni kira bedelinden kaynaklanan fark aynı hukuki zeminde ortaya çıkmayabilir.
Kira tespit davasında mahkeme yeni kira bedelini belirlediğinde, kararın hangi kira döneminden itibaren sonuç doğurduğu önem taşır. Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesi, yeni kira döneminden itibaren belirlenen bedelin kiracıyı hangi şartlarla bağlayacağını düzenlemektedir. Davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması veya bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılması gibi hususlar, belirlenen bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı bakımından önem taşır. Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunması da ayrıca değerlendirilir.
Mahkemece belirlenen kira bedelinin ilgili dönem bakımından kiracıyı bağladığı durumda, kiracının o dönem boyunca ödediği tutarlar ile belirlenen bedel arasında geçmişe dönük fark ortaya çıkabilir. Örneğin kiracı dava süresince aylık 30.000 TL ödemiş, mahkeme ilgili dönem için aylık kira bedelini 45.000 TL olarak belirlemişse, kararın hukuki etkisine göre aylık 15.000 TL'lik farkların tahsili gündeme gelebilir.
İcra takibi yapılırken bu farkların ay ay hesaplanması önemlidir. Hangi ay için ne kadar kira tahakkuk ettiği, kiracının ne kadar ödeme yaptığı ve kalan farkın ne olduğu anlaşılabilir şekilde ortaya konulmalıdır. Özellikle birden fazla kira dönemini kapsayan takiplerde tek bir toplam rakam yazılması hesap uyuşmazlığını büyütebilir.
Kiracı ise takipte istenen artış oranının sözleşmeye veya kanuna aykırı olduğunu düşünüyorsa ödeme emrine süresi içinde itiraz edebilir. “Kirayı ödedim” savunması ile “kiraya veren yanlış artış uyguluyor” savunması birbirinden farklıdır. İlkinde ödeme olgusu, ikincisinde ise ödenmesi gereken kira bedelinin miktarı tartışılır.
Kira farkının talep edilebilir olması, tahliyenin de otomatik olduğu anlamına gelmez. Kiraya veren kira farkını tahsil etmek için takip yapabileceği gibi, şartları mevcutsa kira alacağı ve tahliye talepli takip yolunu da değerlendirebilir. Tahliye bakımından kiracının gerçekten muaccel bir kira veya yan gider borcunun bulunması ve kanunda öngörülen temerrüt şartlarının gerçekleşmesi gerekir.
Bu noktada kesinleşmemiş veya hukuken henüz belirlenmemiş bir kira artışı ile açıkça hesaplanabilir bir kira farkı birbirinden ayrılmalıdır. Kiraya verenin istediği rakamın kiracı tarafından kabul edilmemesi tek başına kiracının temerrüde düştüğünü göstermeyebilir. Önce kiracının hangi bedeli ödemekle yükümlü olduğu hukuken belirlenebilmelidir.
Geçmiş dönem kira farklarında faiz hesabı da ayrıca önem taşır. Her aya ait kira bedelinin ödeme zamanı farklı olduğundan, talep edilen farkların muacceliyet tarihleri ve buna bağlı faiz başlangıçları ayrı ayrı değerlendirilebilir. Kira tespit kararından kaynaklanan farklarda ise kararın niteliği ve fark alacağının hangi tarihte talep edilebilir hâle geldiği dikkate alınmalıdır.
Kiracının artışlı bedeli birkaç ay boyunca ödemesi de her uyuşmazlığı tek başına çözmez. Bu ödemelerin taraflar arasında yeni kira bedeli konusunda bir anlaşmayı gösterip göstermediği, sözleşme ve ödeme kayıtlarıyla birlikte değerlendirilir. Aynı şekilde kiraya verenin bir süre eski bedeli ihtirazsız kabul etmiş olması da olayın özelliklerine göre tartışma yaratabilir.
Kira artış farkı için icra takibi yapılabilmesinin temelinde, kiraya verenin istediği rakam değil, kiracının hukuken ödemek zorunda olduğu kira bedeli bulunur. Bu bedel belirlenebiliyor ve yapılan ödemeler bunun altında kalıyorsa aradaki fark icra takibine konu edilebilir. Uyuşmazlık ise çoğu zaman icra takibinin başlatılıp başlatılamayacağından değil, takipte hangi kira bedelinin esas alınması gerektiğinden doğar.