Geçmiş Yıllara Ait Kira Borçları İcraya Konulabilir mi?
Kira ilişkisi yıllarca devam ederken bazı ayların hiç ödenmemesi, eksik ödeme yapılması veya kira artışlarının uygulanmaması nedeniyle geçmişe dönük alacaklar birikebilir. Kiraya veren bu eksiklikleri uzun süre sonra fark ettiğinde ilk soru genellikle eski kira borçlarının hâlâ talep edilip edilemeyeceğidir. Geçmiş yıllara ait kira alacaklarının icra takibine konu edilmesi mümkündür; fakat burada zamanaşımı süresi her kira dönemi bakımından ayrı ayrı önem taşır.
Türk Borçlar Kanunu'nun 147. maddesi, kira bedelleri gibi dönemsel edimlere ilişkin alacaklar için beş yıllık zamanaşımı öngörmektedir. Bu nedenle kira alacağı bakımından genel on yıllık sürenin uygulanacağı düşüncesi doğru değildir. Aylık kira bedelleri kural olarak beş yıllık zamanaşımı kapsamında değerlendirilir.
Beş yıllık sürenin hesabında bütün kira ilişkisinin sona erdiği tarih esas alınmaz. Her bir kira bedeli, muaccel olduğu tarihten itibaren kendi zamanaşımı süresine tabidir. Örneğin kira bedelinin her ayın beşinci günü ödeneceği kararlaştırılmışsa Ocak ayı kirası ile Haziran ayı kirasının zamanaşımı başlangıç tarihleri aynı değildir.
Bu ayrım, uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde önem kazanır. Kiraya veren altı veya yedi yıl öncesine uzanan bir hesap çıkardığında, listedeki bütün kira alacakları aynı hukuki durumda olmayabilir. Bazı aylara ilişkin alacaklar zamanaşımına uğramışken daha sonraki aylara ait kira borçları hâlen talep edilebilir durumda olabilir.
Zamanaşımının gerçekleşmiş olması, alacağın kendiliğinden yok olması anlamına gelmez. Borç zamanaşımına uğradığında eksik borç niteliğini kazanır ve borçlu tarafından zamanaşımı def'inin ileri sürülmesi önem taşır. İcra takibi başlatılmışsa borçlunun takip hukukundaki süreleri de ayrıca dikkate alması gerekir. “Bu borç beş yıldan eski” düşüncesiyle ödeme emrinin cevapsız bırakılması ciddi sonuçlar yaratabilir.
Beş yıllık süreyi yalnız takvim üzerinden hesaplamak da her zaman yeterli değildir. Zamanaşımını kesen bir işlem gerçekleşmiş olabilir. Borçlunun borcu ikrar etmesi, faiz ödemesi veya kısmen ifada bulunması gibi hâller ile dava veya icra takibi gibi kanunda belirtilen işlemler zamanaşımı hesabını etkileyebilir. Kesilmenin gerçekleşmesi hâlinde yeni bir zamanaşımı süresi işlemeye başlayabilir.
Örneğin kiracı üç yıl önceki kira borcunun bir kısmını öderken açıklamaya kalan borcu daha sonra ödeyeceğini yazmış veya borcu açıkça kabul eden bir protokol imzalamışsa, bu belgenin zamanaşımı bakımından sonucu ayrıca incelenmelidir. Eski tarihli bir kira borcunun yalnız vadesine bakılarak zamanaşımına uğradığı sonucuna varmak bu nedenle hatalı olabilir.
Geçmiş kira alacaklarında ikinci büyük sorun hesabın doğruluğudur. Beş yıllık dönemde kira bedeli birkaç kez artmış, bazı aylar tam, bazı aylar eksik ödenmiş olabilir. Depozito, mahsup iddiaları veya taraflar arasındaki farklı ödemeler de hesaba girebilir. Sağlıklı bir takipte hangi ay için ne kadar kira doğduğu ve ne kadarının ödendiği ayrı ayrı gösterilebilmelidir.
Banka kayıtları bu tür dosyalarda önemli bir kaynak oluşturur. Ancak kiracının yıllarca aynı açıklamayla ödeme yapmaması veya ödemelerin farklı kişiler üzerinden gönderilmesi hesaplamayı güçleştirebilir. Elden ödemeler söz konusuysa makbuz ve diğer yazılı belgelerin önemi daha da artar.
Kira artışlarından kaynaklanan geçmiş farklar ayrıca dikkat gerektirir. Kiraya veren geçmiş yıllar için kendi belirlediği artış oranlarını uygulayıp toplu bir borç çıkarmış olabilir. Böyle bir talepte önce her dönemde hukuken geçerli kira bedelinin ne olduğu belirlenmelidir. Kiraya verenin bugün yaptığı tek taraflı hesap, geçmiş yıllarda doğmamış bir kira farkını sonradan kendiliğinden borca dönüştürmez.
Eski kira borcunun tahsil edilmesi ile eski borca dayanılarak kiracının tahliye edilmesi de aynı mesele değildir. Yıllar önce gerçekleşmiş bir ödeme gecikmesinin bugün tahliye sebebi olarak kullanılabilmesi, tahsil talebinden farklı şartlara tabidir. Temerrüde dayalı tahliyede kiracıya usulüne uygun süre verilmesi ve bu sürenin sonuçsuz kalması gibi koşullar aranır. İki haklı ihtara dayalı tahliye ise kendi kira dönemi ve dava süresi kurallarına sahiptir.
Bu nedenle kiraya verenin “beş yıl içinde kalan bütün eski borçları bugün tahliye sebebi yapabilirim” şeklinde hareket etmesi doğru değildir. Bir alacağın zamanaşımına uğramamış olması, o alacağın her tahliye yolunda kullanılabileceği anlamına gelmez. Alacağın tahsili ile kira ilişkisinin sona erdirilmesi iki ayrı hukuki sonuçtur.
Kiracı açısından da geçmiş dönemlere ait takip geldiğinde yalnız toplam borca bakmak yeterli olmaz. Hangi ayların talep edildiği, her ayın vade tarihi, o dönemdeki gerçek kira bedeli, yapılmış ödemeler ve zamanaşımını kesen bir işlem bulunup bulunmadığı tek tek kontrol edilmelidir.
Geçmiş yıllara ait kira borçları bakımından takvimin her satırı ayrı bir hukuki sonuç doğurabilir. Aynı icra dosyasında bir kira alacağı zamanaşımına uğramış, bir diğeri zamanaşımı kesildiği için hâlen talep edilebilir, daha yeni bir kira borcu ise hiçbir süre sorunuyla karşılaşmamış olabilir. Bu nedenle eski kira alacaklarında doğru yöntem, toplam rakamdan geriye gitmek değil; her kira dönemini vadesi, ödemesi ve zamanaşımı geçmişiyle ayrı ayrı incelemektir.