Kira Alacağına Hangi Faiz Uygulanır?

Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde kiraya veren yalnız ana para niteliğindeki kira alacağını değil, şartları varsa gecikilen dönem için faizi de talep edebilir. Fakat kira borcuna uygulanacak faiz her dosyada aynı şekilde belirlenmez. Tarafların sözleşmesinde geçerli bir faiz düzenlemesi bulunup bulunmadığı, kira borcunun ne zaman muaccel olduğu ve kiracının hangi tarihte temerrüde düştüğü birlikte değerlendirilmelidir.

İlk olarak kira sözleşmesine bakılır. Taraflar kira bedelinin geç ödenmesi hâlinde uygulanacak faiz konusunda bir düzenleme yapmış olabilir. Böyle bir hükmün bulunması, sözleşmede yazılı oranın hiçbir sınırlama olmadan uygulanabileceği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu'nun faiz ve temerrüt faizine ilişkin emredici sınırlamaları ile konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler dikkate alınmalıdır.

Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesi önemlidir. Bu hüküm uyarınca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu nedenle sözleşmede “kira bir gün gecikirse ayrıca 20.000 TL ceza ödenir” şeklindeki bir kayıt ile temerrüt faizi aynı hukuki kavram değildir.

Tarafların geçerli bir faiz anlaşması bulunmadığında para borçlarında kanuni faiz hükümleri gündeme gelir. 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun, sözleşmeyle farklı bir oran belirlenmemiş hâllerde uygulanacak kanuni ve temerrüt faizinin temel çerçevesini düzenlemektedir.

Faiz hesabındaki en önemli konulardan biri başlangıç tarihidir. Kira sözleşmesinde kira bedelinin her ayın belirli bir gününde ödeneceği açıkça kararlaştırılmışsa, bu tarih borcun muacceliyet ve temerrüt değerlendirmesinde önem taşır. Türk Borçlar Kanunu'nun 117. maddesi uyarınca borcun ifa edileceği gün tarafların anlaşmasıyla belirlenmişse, bu günün geçmesiyle borçlu ayrıca ihtara gerek olmaksızın temerrüde düşebilir.

Örneğin kira sözleşmesinde aylık kira bedelinin her ayın 5'inde ödeneceği kararlaştırılmışsa ve Mayıs ayı kirası ödenmemişse, faiz hesabı yapılırken bu vade düzenlemesi dikkate alınır. Buna karşılık ödeme zamanı açıkça belirlenmemiş veya temerrüt için ayrıca ihtar gereken bir durum varsa, faiz başlangıcı farklılaşabilir.

Birden fazla aya ait kira borcunda bütün alacağa tek bir tarihten faiz yürütülmesi her zaman doğru değildir. Ocak kirası Ocak ayında, Şubat kirası Şubat ayında, Mart kirası ise kendi vadesinde muaccel olur. Her aylık kira bedelinin vadesi farklı olduğundan faiz hesabının da kural olarak ilgili kira alacağının kendi temerrüt tarihine göre yapılması gerekir.

Bu durum uzun süreli kira borçlarında ciddi rakamsal fark yaratabilir. Örneğin on iki aylık kira alacağının tamamına ilk ayın vadesinden itibaren faiz işletmek ile her aya kendi vadesinden faiz uygulamak aynı sonucu vermez. İcra takibinde faiz başlangıç tarihlerinin doğru gösterilmemesi, kiracının borca ve faiz hesabına itiraz etmesine yol açabilir.

Kanuni faiz oranı da zaman içinde değişebilir. Bu nedenle yıllara yayılan kira borçlarında bugün geçerli oranı geçmiş bütün dönemlere doğrudan uygulamak doğru olmayabilir. Alacağın faiz yürütülen döneminde geçerli olan oranlar ve bunların yürürlük tarihleri dikkate alınmalıdır. Faiz oranının değiştiği tarihlerde hesap dönemlere ayrılabilir.

Ticari nitelikteki kira ilişkilerinde ayrıca ticari temerrüt faizi tartışması doğabilir. Kiralananın işyeri olması tek başına her kira ilişkisini otomatik olarak ticari iş hâline getirmez. Tarafların tacir sıfatı, işlemin ticari işletmeleriyle ilgisi ve Türk Ticaret Kanunu hükümleri birlikte değerlendirilmelidir. Şartları oluşmuş ticari işlerde uygulanabilecek faiz rejimi, sıradan bir konut kirasından farklı sonuç doğurabilir.

Kiracının kira bedelinin bir kısmını ödemesi hâlinde de faiz hesabı buna göre güncellenmelidir. Kısmi ödeme yapıldığında ödemenin hangi borca ve hangi kalemlere mahsup edileceği önem kazanır. Ana para, faiz ve giderlerin bulunduğu bir takipte yapılan ödemenin borç bakiyesine nasıl yansıtılacağı Türk Borçlar Kanunu'nun mahsup hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.

Kiraya veren geçmiş yıllardan kalan kira alacaklarını topluca takibe koyuyorsa faiz hesabından önce zamanaşımı da kontrol edilmelidir. Kira bedelleri dönemsel edim niteliğinde olduğundan beş yıllık zamanaşımına tabidir. Zamanaşımına uğramış bir kira alacağının faizini hesaplamak, borçlunun zamanaşımı savunması karşısında alacağın tahsil edilebilirliği sorununu ortadan kaldırmaz.

İcra takibinde yalnız “ana para + faiz” şeklinde belirsiz bir talep yerine, hangi alacağa hangi tarihten itibaren hangi faiz türünün istendiğinin anlaşılabilir olması önem taşır. Özellikle birden fazla aya ilişkin kira borçlarında dönem, ana para ve faiz başlangıcının birbirinden ayrılması hem borçlunun neyin talep edildiğini anlamasını hem de hesabın denetlenmesini kolaylaştırır.

Kira alacağında faiz hesabının temel mantığı, tek bir oranı toplam borçla çarpmaktan ibaret değildir. Önce kira borcunun vadesi ve temerrüt tarihi, ardından uygulanacak faiz türü ve oranı, son olarak da kısmi ödemeler ile oran değişiklikleri belirlenmelidir. Doğru faiz hesabı ancak bu sıra izlendiğinde ortaya çıkar.