İcra Mahkemesinden Tahliye Nasıl İstenir?

Kiracının kira bedelini ödememesi üzerine icra takibi başlatılmış olması, kiracının kendiliğinden taşınmazdan çıkarılacağı anlamına gelmez. İcra dosyasında kira alacağının tahsili ile kiralananın tahliyesi birbiriyle bağlantılı olsa da farklı sonuçlardır. Kiraya verenin tahliyeyi de istiyorsa kanunda öngörülen süreci takip etmesi ve gerekli aşamada icra mahkemesinden tahliye kararı alması gerekir.

Kira borcunun ödenmemesine dayalı icra yoluyla tahliyede süreç, kiracıya uygun içerikte bir ödeme emri gönderilmesiyle ilerler. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya borcun ödenmesi için en az otuz günlük süre tanınır. Bu süre dolmadan yalnız kira borcunun mevcut olduğu gerekçesiyle tahliye kararı verilmesi istenemez.

Burada iki ayrı süreyi birbirinden ayırmak gerekir. Kiracı, ödeme emrine karşı kural olarak yedi gün içinde itiraz edebilir. Buna karşılık konut ve çatılı işyeri kiralarında kira borcunun ödenmesi için verilen süre otuz gündür. Yedi günlük itiraz süresinin sona ermesi, kiracının ödeme için sahip olduğu otuz günlük sürenin de bittiği anlamına gelmez.

Kiracı ödeme emrine itiraz etmez ve otuz günlük süre içinde borcunu da ödemezse, kiraya veren İcra ve İflas Kanunu'nun 269/a maddesi çerçevesinde icra mahkemesinden kiralananın tahliyesini isteyebilir. Bu aşamada mahkeme, icra takibinin ve ödeme emrinin tahliyeye elverişli olup olmadığını, ödeme süresinin geçip geçmediğini ve borcun ödenip ödenmediğini değerlendirir.

Tahliye talebi süresiz değildir. İİK m.269/a uyarınca kiraya veren, ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye istemelidir. Bu süre, icra takibinin açıldığı tarihle veya ödeme emrinin hazırlandığı tarihle karıştırılmamalıdır. Hesaplamada kiracıya tanınan ödeme süresinin ne zaman sona erdiği belirleyicidir.

Kiracının ödeme emrine itiraz etmesi hâlinde ise dosyanın seyri değişir. İtiraz, takip işlemlerinin ilerlemesini engelleyebilir ve kiraya verenin öncelikle bu itirazın hukuki etkisini ortadan kaldırması gerekir. Kiracının neye itiraz ettiği burada önemlidir. Borcun ödendiğini söylemesi ile kira sözleşmesinin varlığını veya sözleşmedeki imzayı reddetmesi aynı sonucu doğurmaz.

Kiracı kira sözleşmesini ve imzasını açıkça inkâr etmiyorsa, İcra ve İflas Kanunu'ndaki şartların bulunması hâlinde kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasıyla birlikte tahliye isteyebilir. Buna karşılık kiracı sözleşmedeki imzayı açıkça reddediyorsa, kiraya verenin dayandığı belgenin niteliği ve uyuşmazlığın hangi mahkemede çözülebileceği ayrıca incelenir.

İcra mahkemesine başvururken yalnız “kiracı borçludur, tahliye edilsin” demek yeterli değildir. Takip dosyası, ödeme emrinin tebliğ tarihi, talep edilen kira dönemleri, varsa kira sözleşmesi, kiracının itirazı ve ödeme kayıtları bir bütün olarak önem taşır. Mahkemenin önündeki tahliye talebi, daha önce başlatılmış icra takibindeki hukuki zeminden bağımsız değildir.

Kiracının otuz günlük süre içerisinde kira borcunun tamamını ödemesi ise temerrüde dayalı bu tahliye yolunun sonucunu doğrudan etkiler. Süresinde ve tam ödeme yapılmışsa, yalnız o temerrüde dayanılarak tahliye kararı verilmesi kural olarak mümkün olmaz. Ancak ödemenin eksik yapılması veya yalnız ana paranın bir kısmının yatırılması hâlinde borcun tamamen sona erip ermediği ayrıca hesaplanmalıdır.

Ödeme icra dosyasına yapılabileceği gibi bazı durumlarda doğrudan kiraya verene de yapılmış olabilir. Kiracı doğrudan ödeme yaptığını ileri sürüyorsa bunun tarihi ve miktarı özellikle önemlidir. Banka dekontu veya makbuz, ödemenin otuz günlük süre içerisinde ve takipte istenen borcu karşılayacak biçimde yapılıp yapılmadığının değerlendirilmesinde kullanılabilir.

Tahliye kararı verildikten sonra da kiraya verenin kiracıyı kendi imkânlarıyla taşınmazdan çıkarması söz konusu değildir. Mahkeme kararının icra dosyasında uygulanması gerekir. Kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa tahliye işlemi icra dairesi tarafından gerçekleştirilir. Gerektiğinde taşınmazın açılması, içindeki eşyaların durumu ve taşınmazın kiraya verene teslimi icra işlemlerinin konusu olur.

İcra mahkemesinden tahliye ile sulh hukuk mahkemesinde görülen kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davaları da birbirine karıştırılmamalıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar, iki haklı ihtar veya kira süresine ilişkin bazı tahliye sebepleri farklı maddi şartlara ve usullere tabidir. Kira borcunun ödenmemesi üzerine başlatılan ilamsız icra takibine bağlı tahliye ise İcra ve İflas Kanunu'ndaki özel mekanizma üzerinden yürür.

İcra mahkemesinden tahliye sürecinde belirleyici olan yalnız kiracının borçlu olup olmadığı değildir. Doğru takip türünün seçilmesi, ödeme emrinin usulüne uygun tebliği, otuz günlük sürenin tamamlanması, kiracının itirazının içeriği ve tahliye talebinin kanuni süre içinde yapılması birlikte değerlendirilir. Bu zincirin bir halkasındaki sorun, kira alacağı mevcut olsa dahi tahliye talebinin sonucunu değiştirebilir.