Tahliye Kararına Karşı Kanun Yoluna Başvurulabilir mi?
İcra mahkemesinin kiracının tahliyesine karar vermesiyle uyuşmazlık her zaman sona ermez. Karardan hukuken etkilenen taraf, kanundaki şartlar mevcutsa kararı üst derece mahkemesine taşıyabilir. Ancak tahliye kararlarında iki farklı soru birbirinden ayrılmalıdır: Karara karşı kanun yoluna başvurulabilir mi ve kanun yoluna başvurulması tahliyeyi kendiliğinden durdurur mu? Bu iki sorunun cevabı aynı değildir.
Kira borcunun ödenmemesi üzerine yürütülen icra takibine bağlı olarak icra mahkemesince verilen tahliye kararlarına karşı, İcra ve İflas Kanunu'nda öngörülen şartlar çerçevesinde istinaf kanun yolu gündeme gelebilir. Bununla birlikte her icra mahkemesi kararının kanun yoluna açık olduğu söylenemez. Kararın niteliğinin yanında, kanunda her yıl yeniden değerleme oranına göre değişebilen parasal kesinlik sınırlarının da kontrol edilmesi gerekir.
Bu nedenle tahliye kararını alan tarafın yalnız kararın gerekçesine değil, karar tarihine ve o tarihte geçerli kanun yolu hükümlerine de bakması gerekir. Özellikle icra hukukunda parasal sınırların zaman içerisinde değişmesi nedeniyle geçmiş tarihli bir dosya için geçerli sınır ile güncel bir dosyanın tabi olduğu sınır aynı olmayabilir.
Kanun yolu açık olan bir tahliye kararına karşı istinaf başvurusu, kararı veren ilk derece mahkemesi aracılığıyla yapılır ve dosya ilgili bölge adliye mahkemesine gönderilir. İstinaf incelemesinde kararın hukuka uygunluğu, ileri sürülebilecek sebepler ve dosyanın özellikleri çerçevesinde değerlendirilir.
Burada kiracı açısından kritik nokta, istinaf başvurusunun tek başına tahliye işlemini otomatik olarak durdurduğu düşüncesine kapılmamaktır. Bir kararın üst mahkemeye taşınması ile o kararın icrasının durması farklı hukuki sonuçlardır. Tahliye kararının icra edilebilirliği ayrıca değerlendirilmelidir.
İcra ve İflas Kanunu'nun kira alacağı ve tahliyeye ilişkin özel hükümlerinde tahliye kararının fiilen uygulanmasına ilişkin ayrıca bir koruma süresi bulunmaktadır. İcra mahkemesinin tahliye kararı üzerine, kararın borçluya tefhim veya tebliğinden itibaren kanunda öngörülen süre geçmeden tahliye işlemi gerçekleştirilemez. Bu düzenleme kiracıya kararın hemen ardından ortaya çıkabilecek sonuçlara karşı sınırlı bir zaman sağlar; fakat kararın kendiliğinden kesinleşmesinin bekleneceği anlamına gelmez.
Kiracı tahliye kararının icrasını kanun yolu incelemesi süresince durdurmak istiyorsa, yalnız istinaf dilekçesi vermekle yetinmemelidir. İcra ve İflas Kanunu'nun icranın geri bırakılmasına ilişkin hükümleri çerçevesinde ayrıca gerekli işlemlerin yapılması gündeme gelir. Dosyanın niteliğine göre teminat gösterilmesi ve ilgili merciden icranın durdurulmasına yönelik karar alınması gerekebilir.
Bu ayrım uygulamada son derece önemlidir. Kiracı süresi içinde istinafa başvurmuş olsa bile gerekli icranın durdurulması işlemlerini yapmazsa, kanun yolu incelemesi devam ederken tahliye kararının icrası gündeme gelebilir. “Dosya istinafta, dolayısıyla beni çıkaramazlar” şeklindeki varsayım güvenli değildir.
Kiraya veren açısından da istinaf başvurusu yapıldığını öğrenmek, tahliye kararının artık uygulanamayacağı anlamına gelmez. İcra dosyasında tahliye kararının uygulanmasına engel bir karar bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Üst mahkemeye başvuru ile icranın geri bırakılması kararı birbirinden ayrı belgeler ve ayrı hukuki sonuçlar doğurur.
Bölge adliye mahkemesi tahliye kararını hukuka uygun bulabilir, kaldırabilir veya uyuşmazlığın niteliğine göre başka bir karar verebilir. İlk derece mahkemesinin tahliye kararı kaldırıldığında, o zamana kadar icra dosyasında yapılmış işlemlerin durumu ayrıca değerlendirilir. Kiracı henüz tahliye edilmemişse ortaya çıkacak sonuç ile taşınmazın fiilen boşaltılmış ve kiraya verene teslim edilmiş olması hâlindeki sonuç aynı değildir.
Tahliye gerçekleştikten sonra kararın üst mahkeme tarafından kaldırılması, özellikle taşınmazın yeniden kiraya verilmiş olması gibi durumlarda daha karmaşık sorunlar yaratabilir. Para alacaklarında ödenen bir miktarın geri verilmesi çoğu zaman hesaplanabilirken, fiilen boşaltılmış bir konut veya işyerinde eski durumun aynen kurulması her zaman aynı kolaylıkta değildir. Bu özellik, tahliye kararlarında kanun yolu ile icranın durdurulması arasındaki ayrımı daha da önemli hâle getirir.
İcra mahkemesi dışındaki mahkemelerden verilen tahliye kararlarında ise kararın dayanağına ve uygulanan usule göre kanun yolu rejimi farklılaşabilir. Örneğin sulh hukuk mahkemesinde ihtiyaç, iki haklı ihtar veya tahliye taahhüdü gibi nedenlerle görülen bir tahliye davasının kanun yolu değerlendirmesi, icra mahkemesinin İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde verdiği tahliye kararından farklı usul hükümlerine tabi olabilir.
Bu nedenle “tahliye kararına itiraz edilir mi?” sorusunu tek başına sormak yeterli değildir. Önce kararı hangi mahkemenin hangi hukuki sebebe dayanarak verdiği, ardından kararın kanun yoluna açık olup olmadığı ve son olarak başvurunun kararın icrasını durdurup durdurmadığı belirlenmelidir.
Tahliye kararına karşı kanun yolunun bulunması kiracıya kararı inceletme imkânı verir; fakat bu imkânın fiilî anlam taşıması, tahliye işleminin hangi aşamada olduğunun da takip edilmesine bağlıdır. İstinaf başvurusu ile tahliyenin durdurulması aynı işlem değildir. Tahliye kararlarında hak kaybını önleyen temel ayrım da çoğu zaman tam olarak burada ortaya çıkar.