Tahliye Kararı Verildikten Sonra Kiracı Ne Zaman Çıkarılır?

Mahkemenin kiracının tahliyesine karar vermesi ile kiracının fiilen taşınmazdan çıkarılması aynı anda gerçekleşmez. Tahliye kararı hukuki dayanağı oluşturur; taşınmazın boşaltılarak kiraya verene teslim edilmesi ise kararın icrası aşamasıdır. Bu nedenle “Mahkeme tahliyeye karar verdi, kiracı bugün çıkarılabilir mi?” sorusunun cevabı, kararı hangi mahkemenin verdiğine ve kararın hangi usulle icra edileceğine göre belirlenir.

Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle başlatılan icra takibinin devamında icra mahkemesinden tahliye kararı alınmışsa, İcra ve İflas Kanunu özel bir bekleme süresi öngörmektedir. İİK m.269/c uyarınca tahliye için verilen kararın tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmedikçe tahliye işlemi gerçekleştirilemez.

Bu on günlük süre, kiracıya taşınmazda on gün daha kalma hakkı veren yeni bir kira dönemi değildir. Kanunun tahliye kararının cebren uygulanması öncesinde öngördüğü bekleme süresidir. Sürenin tamamlanmasının ardından kararın icrasını engelleyen başka bir hukuki durum yoksa tahliye işlemleri ilerleyebilir.

Burada kararın tefhim edilmesi ile tebliğ edilmesi kavramları önem kazanır. Kiracı veya vekili kararın açıklandığı duruşmada hazır bulunmuşsa sürenin başlangıcı ile kararın daha sonra tebliğ edildiği bir dosyadaki başlangıç aynı olmayabilir. Tahliye günü belirlenmeden önce dosyada kararın ne zaman ve hangi şekilde ilgili tarafa bildirildiği kontrol edilmelidir.

Kiracının tahliye kararına karşı istinafa başvurması da tek başına fiili tahliyeyi süresiz biçimde engellemez. Bir önceki yazımızda açıkladığımız üzere, kanun yoluna başvurmak ile kararın icrasını durdurmak farklı işlemlerdir. Kiracı kararın üst mahkemede incelenmesini isterken tahliyenin de durmasını amaçlıyorsa, icranın geri bırakılmasına ilişkin şartları ayrıca değerlendirmelidir.

On günlük sürenin geçmesiyle kiraya verenin bizzat eve veya işyerine giderek kilidi değiştirmesi mümkün değildir. Tahliye kararı devletin cebri icra organları aracılığıyla uygulanır. Kiracı taşınmazı gönüllü olarak boşaltmamışsa icra dosyasında tahliye işleminin gerçekleştirilmesi istenir ve fiili tahliye icra dairesi tarafından yürütülür.

Bu aşamada icra dairesi tahliye için gün belirleyebilir. Uygulamadaki fiili tarih; icra dairesinin iş yoğunluğu, taşınmazın durumu, gerekli organizasyon ve dosyada tamamlanması gereken işlemler nedeniyle kanundaki asgari sürenin sonrasına kalabilir. Dolayısıyla “on gün geçtiği anda kiracı mutlaka on birinci gün çıkarılır” şeklinde bir sonuç çıkarılamaz.

Tahliye günü geldiğinde kiracı taşınmazı daha önce boşaltmışsa anahtarın teslimi ve taşınmazın fiilen kiraya verene bırakılıp bırakılmadığı önem taşır. Kiracının yalnız eşyalarını götürmesi fakat anahtarı teslim etmemesi veya taşınmaz üzerindeki fiili hâkimiyetini sürdürmesi, teslimin tamamlanıp tamamlanmadığı konusunda uyuşmazlık yaratabilir.

Kiracı taşınmazda bulunuyorsa tahliye işlemi icra görevlileri aracılığıyla gerçekleştirilir. Gerektiğinde çilingirden yararlanılması ve işlemin güvenli şekilde yürütülmesi için kolluk desteğinin gündeme gelmesi mümkündür. Kiraya verenin tahliye kararını göstererek kendi başına kapıyı açtırması, kiracının eşyalarını dışarı çıkarması veya elektrik ve suyu kestirmesi hukuken tahliye işleminin yerine geçmez.

Taşınmazın içinde kiracıya ait eşyaların bulunması da tahliyeyi kendiliğinden imkânsız hâle getirmez. Eşyaların nasıl korunacağı, teslim edileceği veya muhafaza altına alınacağı icra mevzuatı çerçevesinde ele alınır. Özellikle işyerlerinde makine, ticari mal veya yüksek miktarda eşya bulunması fiili tahliye işlemini daha kapsamlı hâle getirebilir.

Taşınmazda kiracı dışında başka kişilerin bulunması hâlinde ise dosya daha dikkatli incelenmelidir. Tahliye kararının kim hakkında verildiği, taşınmazda bulunan kişinin kiracıyla bağlantısı ve üçüncü kişinin bağımsız bir hak iddia edip etmediği, tahliye işleminin nasıl sürdürüleceğini etkileyebilir.

İcra mahkemesinden verilen tahliye kararı ile sulh hukuk mahkemesinin verdiği tahliye kararlarının icra süreci de her ayrıntısıyla aynı değildir. İhtiyaç, yeniden inşa ve imar, iki haklı ihtar veya tahliye taahhüdü gibi nedenlerle açılan davalarda verilen kararların hangi aşamada icra edilebileceği, kararın türüne ve tabi olduğu usule göre ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle İİK m.269/c'deki on günlük kuralı bütün tahliye kararlarına genellemek doğru olmaz.

Tahliye kararından sonra kiracı açısından en önemli konu, kararın yalnız sonucunu değil icra takvimini takip etmektir. Kiraya veren açısından ise kararın alınmış olması kendi başına taşınmazın teslim edildiği anlamına gelmez. İcra mahkemesinin kira borcuna dayalı tahliye kararında kanuni bekleme süresi tamamlandıktan ve icrayı durduran bir karar bulunmadığı belirlendikten sonra, fiili tahliye icra dairesi eliyle gerçekleştirilir. Mahkeme kararının kâğıt üzerindeki hükmü, ancak bu aşamada taşınmazın gerçekten boşaltılması ve kiraya verene teslimi sonucuna dönüşür.