Tahliye Emri Geldiğinde Kiracı Ne Yapmalıdır?

Kiracıya icra dairesinden “tahliye emri” gelmesi, hakkında tahliye sürecinin resmen başlatıldığını gösterir; fakat kiracının tebligatı aldığı gün evden veya işyerinden çıkmak zorunda olduğu anlamına gelmez. Tahliye emrinin hangi hukuki sebebe dayanılarak gönderildiği, tebliğ tarihi ve kiracının ileri sürebileceği itirazlar ilk anda kontrol edilmelidir. Çünkü bu aşamada birkaç günlük gecikme, daha sonra ileri sürülebilecek savunmaların kapsamını ciddi biçimde değiştirebilir.

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde kiraya veren, kiracının yazılı olarak üstlendiği tarihte taşınmazı boşaltmadığını ileri sürerek icra dairesine başvurur. İcra ve İflas Kanunu'nun 272 ve devamındaki hükümler uyarınca kiracıya tahliye emri gönderilir. Tebligatta, kiralananın belirtilen süre içinde boşaltılması ve kiracının takibe karşı itiraz hakkı bulunduğu bildirilir.

Kiracı açısından ilk bakılması gereken tarih, tahliye emrinin tebliğ edildiği gündür. Çünkü itiraz süresi tebligata göre hesaplanır. Kiracı tahliye takibine karşı kural olarak yedi gün içinde itiraz edebilir. Bu süre geçirilirse takip kesinleşebilir ve kiracının daha sonra aynı savunmaları ileri sürmesi önemli ölçüde güçleşebilir.

Tahliye emrinde ayrıca taşınmazın on beş gün içinde tahliye edilmesi istenir. Buradaki yedi günlük itiraz süresi ile on beş günlük tahliye süresi aynı şey değildir. Kiracının on beş günlük süreyi bekleyip son gün itiraz etmeye çalışması, yedi günlük itiraz süresini kaçırmasına yol açabilir.

Tahliye emrini alan kiracı önce taahhütnamenin gerçekten kendisine ait olup olmadığını kontrol etmelidir. Belgede yer alan imza kiracıya ait değilse bunun açık biçimde ileri sürülmesi önemlidir. “Takibe itiraz ediyorum” şeklindeki genel bir ifade ile “tahliye taahhüdündeki imza bana ait değildir” savunması hukuken aynı kapsamda değerlendirilmez.

İmza kiracıya ait olsa bile uyuşmazlık sona ermiş sayılmaz. Taahhüdün hangi tarihte verildiği, kiralananın tesliminden önce mi sonra mı düzenlendiği, tahliye tarihinin nasıl belirlendiği ve belgenin hangi şartlar altında verildiği tartışma konusu olabilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi bakımından geçerli bir tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir.

Uygulamada kiracıların en sık ileri sürdüğü iddialardan biri, taahhütname imzalanırken tarih kısmının boş olduğu ve tarihin sonradan doldurulduğudur. Böyle bir iddia önemlidir; ancak yalnız bu cümlenin kurulması tahliye takibini kendiliğinden hükümsüz hâle getirmez. Belgenin verilme biçimi, tarafların anlaşması, imzanın kabul edilip edilmediği ve iddianın hangi delillerle ispatlanabileceği birlikte değerlendirilir.

Kiracı, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihin geçtiğini ancak kiraya verenin kanuni süresinde takibe başlamadığını da ileri sürebilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesine göre kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır. Bu sürenin geçirilip geçirilmediği, tahliye emri geldiğinde kontrol edilmesi gereken temel noktalardan biridir.

Taahhüdün kiraya veren tarafından değil başka bir kişi tarafından takibe konulması hâlinde de takip hakkının kime ait olduğu incelenmelidir. Kiralananın el değiştirmesi, miras, temsil veya alacak ve sözleşme ilişkisindeki değişiklikler nedeniyle takip yapan kişinin tahliye talep etme hakkının bulunup bulunmadığı ayrıca tartışılabilir.

Tebligatın usulüne uygun olup olmadığı da gözden kaçırılmamalıdır. Kiracının tahliye emrini fiilen geç öğrenmesi ile hukuken geçerli bir tebligatın yapılmış olması aynı şey değildir. Usulsüz tebligat iddiası varsa Tebligat Kanunu hükümleri çerçevesinde öğrenme tarihi ve buna bağlı süreler gündeme gelebilir. Fakat kiracının kendi değerlendirmesiyle “tebligat geçersiz” diyerek hiçbir işlem yapmaması ciddi risk taşır.

Kiracı süresinde itiraz ettiğinde takip bu itiraz bakımından durur; ancak tahliye tehlikesi tamamen ortadan kalkmış olmaz. Kiraya veren, itirazın içeriğine ve elindeki tahliye taahhüdünün niteliğine göre icra mahkemesine başvurabilir veya genel mahkemede tahliye davası açabilir. Bundan sonraki yol özellikle imzanın inkâr edilip edilmediğine göre değişebilir.

Buna karşılık kiracı yedi günlük süre içinde itiraz etmez ve on beş günlük süre içinde taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren cebri tahliye işlemlerinin sürdürülmesini isteyebilir. Tahliye işlemi kiraya veren tarafından şahsen değil, icra dairesi aracılığıyla gerçekleştirilir.

Tahliye emri kira borcu nedeniyle gönderilen ödeme emriyle de karıştırılmamalıdır. Kira borcuna dayalı takipte kiracının ödeme yaparak temerrüdü gidermesi belirleyici olabilirken, tahliye taahhüdüne dayalı takipte temel mesele kira borcu değildir. Kiracının bütün kiraları düzenli ödemiş olması, geçerli bir tahliye taahhüdüne dayalı takibi tek başına ortadan kaldırmaz.

Tahliye emrini alan kiracının yapacağı ilk iş taşınmazı hemen boşaltmak veya tebligatı görmezden gelmek değildir. Tebliğ tarihi, taahhütnamedeki imza, belgenin düzenlenme ve tahliye tarihleri, bir aylık takip süresi ve varsa diğer itiraz sebepleri yedi günlük süre geçirilmeden değerlendirilmelidir. Tahliye taahhüdüne ilişkin uyuşmazlıklarda savunmanın gücü kadar, o savunmanın zamanında ve doğru içerikle ileri sürülmesi de sonucu belirler.