Boş Tahliye Taahhüdü Geçerli midir?
Konut veya işyeri kiralanırken kiracıya imzalatılan belgeler arasında bazen tarihi veya bazı bölümleri doldurulmamış bir tahliye taahhüdü de bulunur. Kiracı taşınmazı kullanmaya başladıktan aylar veya yıllar sonra bu belgenin doldurularak karşısına çıkarıldığında ilk tepki çoğu zaman “Ben boş kâğıda imza atmıştım, bu belge geçersiz” olur. Ancak Türk kira hukukunda boş imzalanmış bir tahliye taahhüdünün hukuki sonucu bu kadar basit değildir.
Tahliye taahhüdü Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinde düzenlenmiştir. Kanun, kiracının kiralananın teslim edilmesinden sonra, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesini arar. Kiracı buna rağmen taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir.
Burada kanunun korumak istediği noktalardan biri, kiracının henüz taşınmazı teslim almadan tahliye taahhüdü vermeye mecbur bırakılmamasıdır. Kira sözleşmesini yapabilmek için aynı anda imzalatılan bir tahliye belgesi ile kiracının taşınmazı teslim aldıktan sonra verdiği taahhüt aynı hukuki zeminde değerlendirilmez.
“Boş tahliye taahhüdü” denildiğinde ise iki farklı durumla karşılaşılabilir. İlkinde kiracı yalnız imzasını atmış, düzenleme ve tahliye tarihi gibi önemli bölümler boş bırakılmıştır. İkincisinde belgenin bazı unsurları yazılı olmakla birlikte örneğin yalnız tahliye tarihi boş bırakılmıştır. Uyuşmazlık çıktığında hangi bölümün başlangıçta boş olduğu ve sonradan ne şekilde doldurulduğu önem taşır.
Kiracı, imzasının kendisine ait olduğunu kabul ederek belgeyi boş şekilde verdiğini söylüyorsa artık imzanın gerçekliği tartışılmamaktadır. Tartışma, imzalı belgenin sonradan doldurulmasının kiracının verdiği yetkiye ve taraflar arasındaki anlaşmaya uygun olup olmadığı üzerinde yoğunlaşır.
Yargıtay'ın tahliye taahhütlerine ilişkin yerleşik yaklaşımında, imzalı boş belgenin kiraya verene teslim edilmiş olması hâlinde belgenin sonradan doldurulduğunun ileri sürülmesi tek başına taahhüdü geçersiz kılmaz. Kiracının boş olarak imzalayıp teslim ettiği belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ileri sürmesi hâlinde ispat konusu ön plana çıkar. Bu nedenle “tarih sonradan yazılmış” tespiti ile “belge hukuken geçersizdir” sonucu birbirine eşit değildir.
Bu yaklaşımın pratik sonucu önemlidir. Kiracı gerçekten boş bir belge imzaladıysa ve kiraya veren daha sonra bu belgeye bir tahliye tarihi yazdıysa, kiracı yalnız belgenin sonradan doldurulduğunu söylemekle istediği hukuki sonuca ulaşamayabilir. Belgenin tarafların anlaşmasına aykırı şekilde doldurulduğu iddiasının ispat kuralları çerçevesinde ortaya konulması gerekir.
Buna karşılık boş taahhüdün kira sözleşmesi kurulurken veya kiralanan henüz teslim edilmeden önce alındığı ispatlanabiliyorsa farklı bir sorun ortaya çıkar. Burada tartışma artık yalnız boş belgenin doldurulması değildir. TBK m.352'nin aradığı “kiralananın teslim edilmesinden sonra taahhüt verme” şartının gerçekleşip gerçekleşmediği sorgulanır.
Örneğin kira sözleşmesi 1 Haziran'da imzalanmış, anahtar 5 Haziran'da teslim edilmiş ve tahliye taahhüdünün üzerinde düzenleme tarihi 10 Haziran olarak görünüyorsa kiracı, gerçekte bu belgeyi kira sözleşmesiyle birlikte 1 Haziran'da boş şekilde imzaladığını ileri sürebilir. Böyle bir uyuşmazlıkta kâğıt üzerindeki tarih kadar, belgenin fiilen hangi tarihte verildiğinin ispatı önem kazanır.
Kiracının “Belgeyi boş imzaladım” savunması ile “Bu imza bana ait değil” savunması da birbirine karıştırılmamalıdır. Birincisinde imza kabul edilmekte, belgenin doldurulma biçimine karşı çıkılmaktadır. İkincisinde ise belgenin kiracı tarafından düzenlenip düzenlenmediği tartışılır. İcra takibinde bu iki savunma farklı hukuki yollar ve farklı ispat sorunları doğurabilir.
Boş taahhüt konusunda kiraya veren açısından da ciddi bir ispat riski vardır. Belgenin sonradan doldurulabiliyor olması, kiraya verene istediği tarihi serbestçe yazma hakkı vermez. Tarafların gerçek anlaşmasına aykırı bir tarih yazılması, belgenin tahrif edilmesi veya kiracının iradesinden farklı bir içerik oluşturulması hukuki sorumluluk doğurabileceği gibi, olayın özelliklerine göre başka hukuki sonuçları da gündeme getirebilir.
Taahhüdün üzerinde yer alan tahliye tarihi, kiraya verenin icra veya dava hakkını kullanacağı süreyi de belirler. TBK m.352 uyarınca kiraya verenin taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde harekete geçmesi gerekir. Boş bırakılan tarih sonradan doldurulduğunda, bu tarih yalnız kiracının ne zaman çıkacağının değil, kiraya verenin hangi zaman aralığında tahliye talep edebileceğinin de dayanağı hâline gelir.
Kiracıya tahliye emri tebliğ edilmişse boş taahhüt iddiasının süresinde ileri sürülmesi ayrıca önem taşır. İcra yoluyla tahliyede kiracının itiraz süresini kaçırması, daha sonra savunmasını ileri sürmesini zorlaştırabilir. Belgenin boş verildiğini bilen kiracının, tahliye emrini aldıktan sonra takip dosyasındaki taahhütnameyi incelemeden beklemesi güvenli bir yaklaşım değildir.
Boş imzalanmış tahliye taahhütleri bakımından hukuki değerlendirme, “boştu, geçersizdir” veya “imzalandı, mutlaka geçerlidir” şeklindeki iki uç cümleden biriyle yapılamaz. Belgenin ne zaman imzalandığı, kiralananın ne zaman teslim edildiği, hangi bölümlerin boş bırakıldığı, bu bölümlerin hangi anlaşmaya dayanılarak doldurulduğu ve bunların nasıl ispatlanabileceği birlikte değerlendirilir. Tahliye taahhüdünde boş bırakılan birkaç satır, uyuşmazlık çıktığında dosyanın en önemli kısmına dönüşebilir.