Kira Sözleşmesiyle Aynı Gün Alınan Tahliye Taahhüdü Geçerli midir?
Bir ev veya işyeri kiralanırken kira sözleşmesiyle birlikte tahliye taahhüdü imzalatılması oldukça sık karşılaşılan bir uygulamadır. Kiracı çoğu zaman anahtarı henüz teslim almadan kira sözleşmesini ve tahliye taahhüdünü aynı masada imzalar. Uyuşmazlık çıktığında ise üzerinde kiracının imzası bulunan bu ikinci belgenin tahliye için kullanılıp kullanılamayacağı tartışılır. Burada yalnız belgelerin üzerinde yazan tarihlere bakmak yeterli değildir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi bu konuda açık bir zaman sıralaması öngörür. Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına ilişkin yazılı taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması gerekir. Kanun “kira sözleşmesinin kurulmasından sonra” demekle yetinmemiş, özellikle kiralananın tesliminden sonraki irade açıklamasını esas almıştır.
Bu düzenlemenin arkasında kiracının korunması düşüncesi bulunur. Henüz taşınmazı teslim almamış olan kişi, kira sözleşmesini yapabilmek için kiraya verenin ileri sürdüğü şartları kabul etmek zorunda kalabilir. Tahliye taahhüdünün teslimden sonra verilmesinin aranması, kiracının kira ilişkisine girebilmek amacıyla daha başlangıçta gelecekteki tahliyesini kabul etmeye zorlanmasını önlemeye yöneliktir.
Bu sebeple kira sözleşmesinin ve tahliye taahhüdünün aynı gün imzalanması, özellikle taşınmaz da o tarihten sonra teslim edilmişse, tahliye taahhüdünün geçerliliği bakımından ciddi bir sorun yaratır. Kiracı henüz kiralananı teslim almadan tahliye taahhüdü vermişse TBK m.352'de aranan şart gerçekleşmiş olmaz.
Ancak “İki belgenin tarihi aynıysa tahliye taahhüdü her durumda geçersizdir” şeklinde otomatik bir kural kurmak da doğru değildir. Kanunun ölçütü takvim gününün aynı olup olmamasından ziyade tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilip verilmediğidir. Aynı gün içinde dahi olayların hangi sırayla gerçekleştiği teorik olarak önem taşıyabilir.
Örneğin taraflar sabah kira sözleşmesini imzalayıp anahtarı teslim etmiş, kiracı taşınmazı fiilen teslim aldıktan sonra aynı gün ayrıca tahliye taahhüdü vermiş olabilir. Böyle bir durumda yalnız iki belgenin üzerinde aynı tarih bulunduğundan hareketle teslimden önce taahhüt verildiği sonucuna ulaşmak her zaman mümkün olmayabilir. Buna karşılık sözleşme, anahtar teslimi ve tahliye taahhüdü tek işlem içerisinde gerçekleştirilmişse kanunun koruyucu hükmü çok daha doğrudan gündeme gelir.
Uygulamadaki asıl güçlük de burada ortaya çıkar: Teslim hangi anda gerçekleşti ve taahhüt hangi anda verildi? Kira sözleşmesinde “kiralanan teslim edilmiştir” şeklinde bir kayıt bulunabilir. Anahtar teslim tutanağı düzenlenmiş olabilir. Tarafların mesajları, teslimle ilgili yazışmaları veya başka belgeler olayların sırasını gösterebilir. Uyuşmazlık hâlinde yalnız tahliye taahhüdü değil, kira ilişkisinin başlangıcını gösteren diğer belgeler de önem kazanır.
Kira sözleşmesinde yazılı başlangıç tarihi ile fiili teslim tarihi de her zaman aynı değildir. Örneğin sözleşme 1 Eylül'de imzalanmış ancak kiracı anahtarı 5 Eylül'de almış olabilir. Tahliye taahhüdü 3 Eylül tarihliyse sözleşmeden sonra verilmiş görünmesine rağmen kiralananın tesliminden önce verilmiş olur. TBK m.352 açısından belirleyici olan yalnız sözleşme tarihinden sonraki bir günün belgeye yazılması değildir.
Uygulamada karşılaşılan başka bir yöntem, kira sözleşmesiyle birlikte imzalanan tahliye taahhüdüne daha ileri bir düzenleme tarihi yazılmasıdır. Örneğin sözleşme 1 Ocak'ta imzalanırken boş veya ileri tarihli bir tahliye taahhüdü alınmış, belgede düzenleme tarihi 1 Şubat olarak gösterilmiş olabilir. Kiracı böyle bir durumda taahhüdün gerçekte sözleşmeyle aynı anda alındığını ileri sürebilir.
Böyle bir iddianın ileri sürülmesi ile ispatlanması ise aynı şey değildir. Tahliye taahhüdü yazılı bir belge olduğundan, belgenin görünen tarihinin gerçeği yansıtmadığı yönündeki iddianın hangi delillerle kanıtlanabileceği ayrıca değerlendirilir. Kiracının “aynı gün imzaladım” demesi tek başına her dosyada yeterli olmayacağı gibi, kiraya verenin de yalnız belgenin üzerinde ileri bir tarih bulunmasına dayanarak tartışmanın tamamen sona erdiğini düşünmesi doğru olmaz.
Burada ıslak imzanın kime ait olduğu ile taahhüdün ne zaman verildiği de birbirinden ayrılmalıdır. Kiracı “İmza benim ama bu belgeyi kira sözleşmesini imzalarken verdim” dediğinde imza inkârında bulunmamaktadır. Kiracı belgenin kendisine ait olduğunu kabul etmekte, fakat TBK m.352'deki teslimden sonra verilme şartının gerçekleşmediğini savunmaktadır.
Kiraya veren açısından en güvenli yapı, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden bağımsız biçimde ve kiralananın teslim edildiği açıkça ortaya konulduktan sonra düzenlenmesidir. Taahhüdün tarihinin, teslim sürecinin ve tarafların iradesinin açık olması ileride çıkabilecek ispat tartışmalarını önemli ölçüde azaltır.
Kiracı bakımından ise sözleşmeyle aynı anda imzaladığı tahliye taahhüdünün yıllar sonra icraya konulması hâlinde yalnız tahliye tarihine bakmak yeterli değildir. Kira sözleşmesinin tarihi, anahtar veya taşınmaz tesliminin gerçekleştiği tarih, taahhüdün gerçek düzenlenme zamanı ve varsa bu süreci gösteren yazışmalar birlikte değerlendirilmelidir.
Kira sözleşmesiyle aynı gün alınan tahliye taahhüdünün hukuki kaderini takvimdeki aynı gün değil, teslim ile taahhüt arasındaki sıra belirler. Kiracı taşınmazı teslim almadan önce taahhüt vermişse kanunun aradığı şart yoktur. Teslim gerçekleştikten sonra bağımsız bir iradeyle taahhüt verilmişse, sırf belgelerin üzerinde aynı tarih bulunması tek başına geçersizlik sonucuna götürmeyebilir.