Tahliye Taahhüdü Ne Zaman İcraya Konulmalıdır?

Geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması kiraya verene süresiz bir tahliye hakkı sağlamaz. Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş olması kadar, kiraya verenin bu taahhüde zamanında dayanması da gerekir. Tahliye tarihinden çok önce başlatılan takip de, kanundaki süre geçirildikten sonra yapılan başvuru da sorun yaratabilir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesine göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve buna rağmen boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bu düzenlemede ilk önemli nokta, kiraya verenin tahliye taahhüdünü kural olarak taahhüt edilen tarihten önce icraya koymamasıdır. Kiracı örneğin 30 Eylül'de taşınmazı boşaltacağını taahhüt etmişse, 15 Eylül'de henüz yerine getirilmemiş bir tahliye borcundan söz edilemez. Kiracının taşınmazı taahhüt ettiği tarihte kendiliğinden boşaltma imkânı devam etmektedir.

İkinci ve daha kritik nokta ise tahliye tarihinden sonra işlemeye başlayan bir aylık süredir. Kiraya veren bu süre içerisinde tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir. Bir aylık süre, yalnızca “mümkünse uyulması gereken” bir işlem süresi değildir; tahliye hakkının bu sebebe dayanılarak kullanılabilmesi bakımından doğrudan önem taşır.

Örneğin tahliye tarihi 1 Eylül ise kiraya verenin aylar sonra aynı taahhütnameyi ortaya çıkarıp yalnız bu belgeye dayanarak tahliye istemesi mümkün olmayabilir. Kiracının 1 Eylül'de çıkmamış olması, kiraya verene belirsiz süre boyunca kullanılabilecek açık bir tahliye yetkisi vermez.

Sürenin hesabında taahhütnamede yazılı tahliye tarihi esas alınır. Ancak bu tarih taraflar arasında uyuşmazlık konusuysa sorun daha karmaşık hâle gelir. Kiracı tarihin sonradan doldurulduğunu veya tarafların başka bir tarih üzerinde anlaştığını ileri sürüyorsa, bir aylık sürenin hangi tarihten hesaplanacağı da bu uyuşmazlığın sonucundan etkilenebilir.

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinin başlatılması ile kiracının fiilen taşınmazdan çıkarılması aynı tarihte gerçekleşmez. Kiraya veren bir aylık süre içerisinde icra dairesine başvurarak hakkını kullanır; daha sonra kiracıya tahliye emri tebliğ edilir ve İcra ve İflas Kanunu'ndaki takip süreci işler. Kiracının itiraz etmesi hâlinde uyuşmazlığın mahkemeye taşınması da mümkündür.

Dolayısıyla “Bir ay içinde kiracı mutlaka evden çıkarılmış olmalıdır” düşüncesi doğru değildir. Kanunun aradığı, kiraya verenin tahliye tarihinden sonra bir aylık süre içinde hukuki girişimde bulunmasıdır. Yargılama veya cebri tahliye işlemlerinin bu bir aylık dönem içerisinde tamamlanması gerekmez.

Bu konuda ayrıca Türk Borçlar Kanunu'nun 353. maddesi önem taşır. Kiraya veren, en geç tahliye için öngörülen dava açma süresi içinde kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Tahliye taahhüdüne dayalı uyuşmazlıklarda bu hükmün uygulanması, kiraya verenin süreyi koruyup korumadığı bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.

Buradaki yazılı bildirim ile icra takibinin kendisi birbirine karıştırılmamalıdır. Kiraya verenin hangi işlemi hangi tarihte yaptığı, bildirimin içeriği ve kiracıya ne zaman ulaştığı ayrı ayrı incelenir. “Kiracı zaten çıkacağımı biliyordu” şeklindeki sözlü görüşmeler, kanunun yazılı bildirim şartının yerine geçtiği varsayımıyla ele alınmamalıdır.

Bir aylık sürenin son gününün belirlenmesinde de genel süre hesaplama kuralları dikkate alınır. Özellikle ayların farklı gün sayıları, resmî tatil günleri ve başvurunun hangi tarihte yapıldığı dosya üzerinden kontrol edilmelidir. Sürenin son gününe bırakılan işlemlerde küçük bir hesaplama hatası, tahliye taahhüdüne dayanma imkânını tartışmalı hâle getirebilir.

Kiracının tahliye tarihinden sonra kira ödemeye devam etmesi ve kiraya verenin bu ödemeleri kabul etmesi de tek başına her durumda aynı hukuki sonucu doğurmaz. Ödemenin hangi dönem için yapıldığı, kiraya verenin tahliye iradesini sürdürüp sürdürmediği ve kanuni süre içinde işlem yapıp yapmadığı birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle yeni bir kira ilişkisi kurulduğunu gösteren davranışlarla yalnız kullanım karşılığı alınan ödemeleri birbirinden ayırmak gerekebilir.

Tahliye taahhüdü bulunan kiraya veren için takvim, belgenin kendisi kadar önemlidir. Tahliye tarihi gelmeden takip başlatmamak, tarih geçtikten sonra ise bir aylık süreyi kaybetmemek gerekir. Süre içinde icraya veya davaya başvurulmuşsa sonraki işlemlerin daha uzun sürmesi taahhüdü kendiliğinden etkisiz hâle getirmez. Tahliye taahhüdünün gücü yalnız üzerindeki imzadan değil, kanunun öngördüğü zamanda kullanılmasından gelir.