Tahliye Taahhüdüne Dayalı Takibe İtiraz Edilirse Ne Yapılır?
Kiraya verenin elinde geçerli olduğunu düşündüğü bir tahliye taahhüdünün bulunması ve buna dayanarak icra takibi başlatması, kiracının mutlaka tahliye edileceği anlamına gelmez. Kiracı tahliye emrine süresinde itiraz ederse cebri tahliye süreci o aşamada ilerleyemez. Bundan sonra kiraya verenin yapacağı işlem, kiracının neye itiraz ettiğine ve tahliye taahhüdünün hangi nitelikte bir belge olduğuna göre belirlenir.
Tahliye taahhüdüne dayalı takipte kiracıya icra dairesinden tahliye emri gönderilir. İcra ve İflas Kanunu'nun 274. maddesi uyarınca kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. Süresinde yapılan itiraz tahliye takibini durdurur. İcra dairesi, uyuşmazlığı kendisi çözerek kiracıyı taşınmazdan çıkaramaz.
Takibin durmuş olması ise tahliye talebinin sona erdiği anlamına gelmez. Bundan sonraki aşamada kiraya verenin önünde, uyuşmazlığın niteliğine göre icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi istemek veya genel mahkemede tahliye davası açmak şeklinde farklı yollar bulunabilir.
Hangi yolun kullanılacağını belirleyen en önemli konulardan biri kiracının imzaya karşı tutumudur. Kiracı, adi yazılı tahliye taahhüdündeki imzanın kendisine ait olduğunu açıkça inkâr etmişse kiraya verenin yalnız bu belgeye dayanarak icra mahkemesinde itirazın kaldırılması yoluyla tahliye elde etmesi mümkün olmayabilir. İmzanın gerçekliği konusunda daha geniş bir yargılama gerektiğinde uyuşmazlığın genel mahkemeye taşınması gündeme gelir.
Tahliye taahhüdü noterlikçe düzenlenmiş veya imzası noter tarafından onaylanmışsa ise belge, takip hukuku bakımından adi yazılı taahhütten farklı değerlendirilir. İcra ve İflas Kanunu'nun 275. maddesindeki belge sistemi nedeniyle kiraya verenin icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye isteme imkânı bulunabilir.
Kiracı imzayı inkâr etmiyor ancak “Taahhüt geçersizdir”, “Tahliye tarihi henüz gelmedi”, “Kiraya veren bir aylık sürede başvurmadı” veya benzeri bir savunma ileri sürüyorsa da itirazın içeriği ayrı ayrı incelenir. Her itiraz, kiraya vereni otomatik olarak genel mahkemede dava açmaya zorlamaz. İcra mahkemesinin inceleyebileceği savunmalar ile kapsamlı yargılama gerektiren uyuşmazlıkların ayrılması gerekir.
Özellikle kiracının “İmza benim ama belgeyi boş olarak imzaladım” şeklindeki savunması, doğrudan imza inkârı değildir. Aynı şekilde “Tahliye taahhüdünü kira sözleşmesini imzalarken verdim” denilmesi de imzanın reddedildiği anlamına gelmez. İlkinde belgenin doldurulma biçimi, ikincisinde ise taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilip verilmediği tartışılır.
Kiraya veren açısından süre takibi bu aşamada yeniden önem kazanır. İcra ve İflas Kanunu'nun 275. maddesinde, itiraz üzerine kiraya verenin itirazın kaldırılması ve tahliye talebiyle icra mahkemesine başvurması için altı aylık süre öngörülmüştür. Bu süre, tahliye taahhüdüne dayanılarak takibin başlatılması için TBK m.352'de öngörülen bir aylık süreyle karıştırılmamalıdır.
Dolayısıyla tahliye taahhüdü dosyasında birden fazla süre art arda gündeme gelebilir. Önce taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren kiraya verenin harekete geçeceği süre değerlendirilir. Takip başlatılıp tahliye emri tebliğ edildiğinde kiracının yedi günlük itiraz süresi işler. Kiracı itiraz ederse bu kez kiraya verenin itirazı bertaraf etmek için başvuracağı hukuki yol ve bu yola ilişkin süre gündeme gelir.
Kiraya verenin itirazdan sonra hiçbir işlem yapmadan yalnız icra dosyasının açık kalmasına güvenmesi tahliyeyi sağlamaz. İcra dairesi, taraflar arasındaki hukuki uyuşmazlığı kendiliğinden çözmez. İtirazın kaldırılması veya tahliyeye ilişkin gerekli yargısal karar alınmadan takip kaldığı yerden cebri tahliyeye ilerleyemez.
İcra mahkemesinde yapılacak incelemenin kapsamı da genel mahkemedeki tahliye davasından farklıdır. İcra mahkemesi takip hukukunun kendisine tanıdığı sınırlar içinde inceleme yapar. Genel mahkemede ise tarafların iddia ve savunmaları, delilleri ve gerektiğinde daha geniş kapsamlı ispat faaliyetleri değerlendirilebilir. Bu sebeple yanlış yargısal yolun seçilmesi yalnız zaman kaybına değil, süreye bağlı hakların kaybedilmesine de neden olabilir.
Kiracının itirazı reddedilir ve tahliye yönünde gerekli karar alınırsa takip yeniden tahliye aşamasına ilerleyebilir. Kiracının itirazının haklı bulunması veya kiraya verenin seçtiği takip yolunun gerekli şartları taşımaması hâlinde ise aynı icra dosyası üzerinden istenen sonuca ulaşılamayabilir.
Tahliye taahhüdüne dayalı takibe itiraz edildiğinde asıl soru “İtiraz var mı?” değil, “Kiracı tam olarak neye itiraz etti ve kiraya verenin elindeki belge bu itirazı hangi yargısal yolla aşmaya elverişli?” sorusudur. İmza inkârı, tarih itirazı, teslimden önce taahhüt verildiği iddiası veya sürenin geçirildiği savunması birbirinden farklı hukuki sonuçlar doğurur. Tahliye sürecinin sonraki adımı da itiraz dilekçesinin içeriği okunmadan doğru belirlenemez.