Noterden Verilen Tahliye Taahhüdünün Avantajı Nedir?
Tahliye taahhüdünün noter aracılığıyla düzenlenmesi gerektiği yönünde yaygın bir kanaat vardır. Oysa Türk Borçlar Kanunu, tahliye taahhüdünün geçerliliği için noter şartı öngörmemektedir. Kiracının kanundaki şartlara uygun olarak verdiği adi yazılı bir tahliye taahhüdü de geçerli olabilir. Noter işleminin asıl önemi, belgenin varlığından çok ileride çıkabilecek ispat ve imza uyuşmazlıklarında ortaya çıkar.
Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesine göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenebilir. Kanunun aradığı şekil yazılılıktır. Bu nedenle kiracının kendi imzasını taşıyan yazılı bir tahliye taahhüdünün sırf noterde düzenlenmediği gerekçesiyle geçersiz olduğu söylenemez.
Buna karşılık kiraya veren tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi başlattığında kiracı belgedeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürebilir. İşte noter işleminin pratik değeri özellikle bu noktada belirginleşir. Adi yazılı belge ile noter tarafından düzenlenmiş veya imzası noter tarafından onaylanmış belge, icra hukuku bakımından aynı ispat gücüne sahip değildir.
İcra ve İflas Kanunu'nun 275. maddesi, tahliye taahhüdüne dayalı takipte kiracının itirazı üzerine izlenecek yol bakımından belgenin niteliğine önem verir. İmzası inkâr edilen adi yazılı bir tahliye taahhüdünde kiraya verenin icra mahkemesindeki sınırlı inceleme yoluyla tahliye elde etmesi mümkün olmayabilir. Uyuşmazlığın genel mahkemeye taşınması gerekebilir.
Noter tarafından düzenlenen veya imzası noter tarafından tasdik edilen bir tahliye taahhüdünde ise imzanın aidiyetine ilişkin tartışma farklı bir zeminde yürür. Kiracının yalnızca “Bu imza benim değildir” demesi, adi yazılı bir belgede doğurabileceği sonucu aynı şekilde doğurmaz. Bu durum kiraya veren açısından icra yolunun daha etkili kullanılabilmesini sağlayabilir.
Ancak noter belgesinin sağladığı avantajın sınırları vardır. Noter işlemi, hukuken geçersiz bir tahliye taahhüdünü geçerli hâle getirmez. Örneğin taahhüt kiralananın tesliminden önce verilmişse, belgenin noter huzurunda düzenlenmiş olması TBK m.352'deki teslimden sonra verilme şartını ortadan kaldırmaz.
Aynı şekilde taahhütte kiracının taşınmazı boşaltacağı tarihin belirli olması gerekir. Belgenin noterlikte hazırlanması, içeriğindeki belirsizlikleri kendiliğinden gidermez. Tahliye tarihi, tarafların iradesi ve taahhüdün hangi kira ilişkisine ilişkin olduğu yine açık biçimde belirlenebilmelidir.
Noter işlemi, kiraya verenin süre yükümlülüklerini de ortadan kaldırmaz. Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmamışsa kiraya verenin TBK m.352'deki süre içerisinde icraya veya davaya başvurması gerekir. “Belge noterlikte düzenlendiği için istediğim zaman kullanabilirim” düşüncesi doğru değildir.
Noterlik işleminin bir başka yararı, belgenin düzenlenme sürecinin daha kolay ortaya konulabilmesidir. Adi yazılı taahhütlerde belgenin hangi tarihte imzalandığı, sonradan doldurulup doldurulmadığı veya imzanın hangi şartlarda atıldığı konusunda daha yoğun tartışmalar çıkabilir. Noter kayıtları bu tür uyuşmazlıkların bir bölümünü azaltabilir.
Bununla birlikte noter işlemi kiracının bütün savunma haklarını ortadan kaldırmaz. Kiracı, şartları varsa taahhüdün kiralananın tesliminden önce verildiğini, takip veya davanın süresinde açılmadığını, tahliye şartlarının gerçekleşmediğini veya taahhüdün başka bir nedenle hukuki sonuç doğurmadığını ileri sürebilir. Noter belgesi güçlü bir ispat aracı olmakla birlikte tahliye konusunda tartışılmaz ve sınırsız bir hak yaratmaz.
Noterde “düzenleme” şeklinde hazırlanan belge ile yalnız imzanın noter tarafından onaylandığı belge arasında teknik farklılıklar da bulunabilir. Uyuşmazlık çıktığında belgenin başlığında yalnız “noter” kelimesinin bulunmasına değil, noterlikte hangi işlemin yapıldığına bakılması gerekir.
Kiraya veren açısından noterlikte düzenlenen veya imzası onaylanan taahhüdün en belirgin avantajı, tahliye takibinde belgenin ve imzanın ispatı konusunda daha güçlü bir konum sağlamasıdır. Kiracı açısından ise noter huzurunda imzalanan bir belgenin içeriğinin, özellikle düzenleme ve tahliye tarihlerinin okunmadan imzalanması ileride ciddi sonuçlar doğurabilir.
Tahliye taahhüdünde noter, geçerliliğin zorunlu kapısı değildir; daha çok ispat güvenliğini artıran bir araçtır. Geçerli bir adi yazılı taahhüt de tahliyeye dayanak olabilir. Fakat uyuşmazlık imzaya yöneldiğinde, noterlik işleminin sağladığı ispat gücü kiraya verenin hangi yoldan ve ne kadar doğrudan ilerleyebileceğini önemli ölçüde etkileyebilir.