Birden Fazla Kiracı Varsa Tahliye Taahhüdünü Kim İmzalamalıdır?
Bir konut veya işyeri kira sözleşmesinde kiracı olarak birden fazla kişinin adı yazılı olabilir. İki arkadaşın birlikte ev kiralaması, eşlerin her ikisinin sözleşmede kiracı olması veya bir işyerinin birden fazla kişi tarafından birlikte kiralanması buna örnektir. Böyle bir kira ilişkisinde tahliye taahhüdünü yalnız kiracılardan birinin imzalaması hâlinde, bu belgenin taşınmazın tamamının tahliyesini sağlayıp sağlamayacağı önemli bir hukuki sorun oluşturur.
Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi, kiracının kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesini tahliye sebebi olarak düzenler. Kira sözleşmesinde tek kiracı varsa taahhüdün kim tarafından verileceği konusunda genellikle bir tereddüt yaşanmaz. Birden fazla kiracının bulunduğu sözleşmelerde ise kira hakkının birlikte kullanılması nedeniyle tahliye iradesinin kimlerden gelmesi gerektiği ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira sözleşmesinde iki veya daha fazla kişinin birlikte kiracı olması, her birinin birbirinden tamamen bağımsız kira ilişkilerine sahip olduğu anlamına gelmez. Çoğu durumda tarafların tamamı aynı taşınmazı tek bir kira sözleşmesi kapsamında birlikte kullanmaktadır. Tahliye taahhüdü ise yalnız belirli bir borcun ödenmesine değil, kira ilişkisinin sona erdirilmesine ve taşınmazın geri verilmesine yönelen sonuç doğurur.
Bu niteliği nedeniyle, birlikte kiracılığın bulunduğu hâllerde tahliye taahhüdünün bütün kiracılar tarafından verilmesi hukuki güvenlik açısından önem taşır. Kiracılardan yalnız birinin imzaladığı belgeye dayanarak diğer kiracıların da kullanım hakkını sona erdirecek şekilde taşınmazın tamamının tahliye edilmesi, imza atmayan kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan hakkını doğrudan etkiler.
Örneğin kira sözleşmesinde Ahmet ve Mehmet birlikte kiracı olarak yer alıyor, fakat tahliye taahhüdünde yalnız Ahmet'in imzası bulunuyorsa mesele yalnız “Ahmet kendi adına tahliye sözü verdi mi?” sorusundan ibaret değildir. Kiraya veren taşınmazın tamamının boşaltılmasını istediğinde Mehmet'in devam eden kira hakkının hangi hukuki sebeple sona ereceğinin de açıklanabilmesi gerekir.
Burada kiracıların kira bedelinden müteselsilen sorumlu olup olmaması ile tahliye taahhüdü verme yetkisi birbirine karıştırılmamalıdır. Bir borcun ödenmesinden birlikte veya müteselsilen sorumlu olmak, kiracılardan birine diğer kiracı adına kira ilişkisini sona erdirecek bir taahhütte bulunma yetkisini kendiliğinden vermez.
Kiracılardan biri diğerinin vekili sıfatıyla hareket ediyorsa durum farklılaşabilir. Ancak bu durumda vekâlet ilişkisinin varlığı kadar, verilen yetkinin kapsamı da incelenmelidir. Genel bir temsil yetkisinin tahliye taahhüdü verme yetkisini kapsayıp kapsamadığı, temsil belgesinin içeriğine ve işlemin niteliğine göre değerlendirilir. Sırf kiracıların birlikte yaşıyor veya birlikte ticari faaliyette bulunuyor olması, birinin diğerini bu konuda otomatik olarak temsil ettiği anlamına gelmez.
Kiracıların eş olması da tek başına sonucu değiştirmez. Eğer kira sözleşmesinde her iki eş de kiracı olarak yer alıyorsa, mesele yalnız aile konutu hükümleri üzerinden değil, aynı zamanda birlikte kiracılık bakımından değerlendirilir. Önceki yazımızda ele aldığımız, kira sözleşmesinde yalnız bir eşin kiracı olduğu aile konutu durumu ile her iki eşin baştan itibaren sözleşmenin tarafı olduğu durum birbirinden ayrılmalıdır.
Birden fazla kiracıdan yalnız birinin daha sonra taşınmazdan ayrılmış olması da kira sözleşmesindeki taraf sıfatını kendiliğinden ortadan kaldırmayabilir. Bir kişinin fiilen evi veya işyerini kullanmaması, onun kira sözleşmesinden çıktığını tek başına göstermez. Taraf değişikliğinin hukuken gerçekleşip gerçekleşmediği ayrıca incelenmelidir.
Tahliye taahhüdünde imzaların bulunması kadar diğer geçerlilik şartları da devam eder. Bütün kiracılar imza atmış olsa bile taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması ve belirli bir tahliye tarihini içermesi gerekir. Kiraya verenin de taahhüt edilen tarihten sonra kanuni süre içinde icraya veya davaya başvurması zorunludur. Çok sayıda imzanın bulunması, zaman veya şekil bakımından eksik bir taahhüdü kendiliğinden geçerli hâle getirmez.
İcra takibi aşamasında takipte kimlerin borçlu gösterildiği de ayrıca önem kazanır. Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı bulunmasına rağmen takip yalnız bir kiracıya yöneltilmişse, taşınmazın tamamının tahliyesi bakımından taraf yapısının doğru kurulup kurulmadığı incelenmelidir. İmza atan kişi, kira sözleşmesindeki kiracılar ve tahliye edilmek istenen kişiler arasındaki bağlantı dosyanın temel meselelerinden biri hâline gelir.
Kiraya veren açısından en güvenli uygulama, birlikte kiracılığın bulunduğu bir sözleşmede tahliye taahhüdünün bütün kiracıların iradesini açıkça gösterecek şekilde düzenlenmesidir. Her kiracının imzasının alınması, ileride “Ben böyle bir taahhüt vermedim” veya “Diğer kiracının benim adıma tahliye sözü verme yetkisi yoktu” şeklindeki uyuşmazlıkların önüne geçilmesine yardımcı olur.
Birden fazla kiracının bulunduğu kira ilişkisinde tahliye taahhüdü, yalnız imza sayılarak değerlendirilecek bir belge değildir. Kira sözleşmesinin kimler arasında kurulduğu, kiracılık hakkının birlikte kullanılıp kullanılmadığı, taahhüdü kimlerin imzaladığı, temsil ilişkisi bulunup bulunmadığı ve tahliye talebinin kimlere yöneltildiği aynı hukuki tablonun parçalarıdır. Taşınmazın tamamını sona erdirecek bir tahliye iradesinin, kira ilişkisinin bütün taraflarını kapsayacak biçimde ortaya konulması uyuşmazlığı en başından azaltan en sağlam yoldur.