Şirket Kiracının Verdiği Tahliye Taahhüdü Nasıl Uygulanır?
Bir işyeri kira sözleşmesinde kiracı gerçek kişi değil de anonim şirket veya limited şirket olduğunda tahliye taahhüdü bakımından farklı bir soru ortaya çıkar: Şirket adına bu belgeyi kim imzalayabilir? Belgenin altında bir kişinin imzasının bulunması tek başına şirketi bağlamaya yeterli değildir. İmzayı atan kişinin şirketi temsil yetkisinin bulunup bulunmadığı ve bu yetkinin nasıl kullanılacağı araştırılmalıdır.
Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenebilir. Kiracının bir şirket olması bu imkânı ortadan kaldırmaz. Şirket de geçerli bir tahliye taahhüdü verebilir ve şartları oluştuğunda bu taahhüt işyeri tahliyesine dayanak olabilir.
Fakat şirket kendi iradesini gerçek kişiler aracılığıyla açıklar. Bu nedenle belgenin altındaki imzanın kime ait olduğundan önce, o kişinin şirket adına böyle bir hukuki işlem yapmaya yetkili olup olmadığına bakılır. Müdür, yönetim kurulu üyesi, yönetici, çalışan veya şirket ortağı sıfatları tek başına her durumda yeterli değildir.
Örneğin limited şirkette bir şirket ortağının yalnız ortak olması, şirket adına tahliye taahhüdü verebileceği anlamına gelmez. Aynı şekilde anonim şirkette pay sahibi olmak da kendiliğinden temsil yetkisi sağlamaz. Şirketi temsil edecek kişilerin ve temsil biçiminin şirketin güncel kayıtları üzerinden belirlenmesi gerekir.
Burada münferit ve müşterek temsil ayrımı özellikle önemlidir. Şirketi tek başına temsile yetkili kişi, yetkisinin kapsamı içinde şirket adına tahliye taahhüdünü tek imzayla verebilir. Temsilin iki kişinin müşterek imzasıyla kullanılacağı öngörülmüşse, yalnız bir yetkilinin imzaladığı tahliye taahhüdünün şirketi bağlayıp bağlamadığı ciddi bir uyuşmazlık konusu hâline gelir.
Kira sözleşmesinin geçmişte aynı kişi tarafından imzalanmış olması da tahliye taahhüdünün otomatik olarak geçerli olduğunu göstermez. Temsil yetkileri zaman içerisinde değişebilir. Kira sözleşmesinin kurulduğu tarihte şirketi temsil eden kişi, tahliye taahhüdünün düzenlendiği tarihte görevden ayrılmış veya yetkisi değiştirilmiş olabilir. Bu sebeple esas alınması gereken, taahhüdün verildiği tarihteki temsil durumudur.
Temsil yetkisinin ticaret sicilindeki görünümü, şirketin esas sözleşmesi ve yetkili organ kararları bu incelemede önem taşıyabilir. İmza sirküleri veya imza beyannamesi de uygulamada kontrol edilen belgeler arasındadır. Ancak yalnız tek bir belgeye bakmak yerine tahliye taahhüdünün düzenlendiği tarihte şirketi bağlayıcı iradenin usulüne uygun biçimde oluşup oluşmadığı belirlenmelidir.
Tahliye taahhüdünü şirket çalışanının imzaladığı durumlarda ise ayrıca vekâlet veya temsil yetkisi araştırılır. İşyerinin günlük işlerini yürüten müdür, muhasebeci veya çalışan olması kişiye şirketin kira hakkını sona erdirecek nitelikte bir taahhütte bulunma yetkisini kendiliğinden vermez. Yetkinin kaynağı ve kapsamı açık olmalıdır.
Yetkili temsilci tarafından imzalanmış olması, tahliye taahhüdünün diğer şartlarının incelenmesini gereksiz hâle getirmez. Şirket kiracı da olsa taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Tahliye tarihinin belirli olması ve kiraya verenin taahhüt edilen tarihten sonra kanuni süre içinde harekete geçmesi de önemini korur.
Şirket kiracının tacir olması da TBK m.352'deki şartları ortadan kaldırmaz. Tacirlerden basiretli davranmaları beklenmekle birlikte, tahliye taahhüdünün geçerliliğine ilişkin kanuni yapı ayrıca uygulanır. “Şirket tacirdir, imzaladığı her tahliye belgesi tartışmasız geçerlidir” şeklinde bir yaklaşım doğru değildir.
Taahhüt edilen tarihte işyeri boşaltılmazsa kiraya veren tahliye taahhüdüne dayanarak icra yoluna başvurabilir. Takipte borçlu olarak şirket gösterilir ve tahliye emri şirkete usulüne uygun biçimde tebliğ edilir. Şirketin ticaret unvanının, adresinin ve tüzel kişiliğinin doğru gösterilmesi takip işlemleri açısından önem taşır.
Şirket tahliye emrine itiraz ederken imzanın yetkisiz kişi tarafından atıldığını, temsil şekline uyulmadığını veya taahhüdün başka bir nedenle geçersiz olduğunu ileri sürebilir. Böyle bir uyuşmazlıkta yalnız imza örneğinin karşılaştırılması yeterli olmayabilir; ticaret sicili kayıtlarının ve temsil düzeninin tahliye taahhüdünün tarihi itibarıyla incelenmesi gerekir.
Şirket birleşmiş, tür değiştirmiş veya kira ilişkisi sırasında başka bir yapısal değişiklik geçirmişse takipte hangi tüzel kişiliğin muhatap alınacağı da ayrıca belirlenmelidir. Ticaret sicilindeki değişiklikler, kira ilişkisinin ve tahliye yükümlülüğünün hangi tüzel kişilik üzerinde devam ettiğinin tespitinde önem taşıyabilir.
Şirket kiracının tahliye taahhüdünde en kritik nokta, belgenin altında bir kaşe ve imza bulunması değil, şirket iradesinin yetkili kişi veya kişiler tarafından geçerli biçimde açıklanmış olmasıdır. Kiraya veren açısından taahhüt alınırken temsil şeklinin kontrol edilmesi, yıllar sonra tahliye aşamasında çıkabilecek yetki tartışmasını önemli ölçüde azaltır. Şirket açısından ise imzalayan kişinin sıfatı, imza düzeni ve taahhüt tarihindeki temsil yetkisi, belgenin hukuki sonucunu doğrudan etkileyebilir.