Yeni Malik Tahliye Taahhüdünü İcraya Koyabilir mi?
Kiracının verdiği tahliye taahhüdünden sonra taşınmazın satılması, uygulamada önemli bir soruyu beraberinde getirir. Taahhüt eski malike verilmişken evi veya işyerini satın alan yeni malik bu belgeyi kullanarak tahliye isteyebilir mi, yoksa kiracıdan kendi adına yeni bir tahliye taahhüdü mü alması gerekir?
Bu soruyu cevaplayabilmek için önce taşınmazın satılmasının kira sözleşmesine etkisine bakmak gerekir. Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesine göre sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Başka bir ifadeyle satış, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Kiracının sözleşmesi devam eder; ancak kiraya veren tarafında kanundan kaynaklanan bir değişiklik gerçekleşir.
Bu düzenleme yalnız kira bedelini kimin tahsil edeceği bakımından önemli değildir. Yeni malik, kira ilişkisinden doğan hak ve yükümlülüklerin bulunduğu hukuki konuma girer. Kiracının önceki malik döneminde kira ilişkisi kapsamında verdiği tahliye taahhüdünün yeni malik tarafından kullanılıp kullanılamayacağı da bu çerçevede değerlendirilir.
Geçerli biçimde verilmiş bir tahliye taahhüdünün sırf taşınmazın daha sonra satılması nedeniyle ortadan kalktığını kabul etmek doğru olmaz. Kira ilişkisi yeni malik ile devam ettiğinden, kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye hakkının da kural olarak yeni malik tarafından ileri sürülebilmesi mümkündür. Tahliye taahhüdünde eski malikin adının bulunması tek başına yeni malikin bu belgeye dayanamayacağı anlamına gelmez.
Ancak yeni malikin elinde tahliye taahhüdü bulunması, doğrudan tahliye sonucuna ulaşacağı anlamına da gelmez. Öncelikle taahhüdün TBK m.352'deki geçerlilik şartlarını taşıması gerekir. Belgenin kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması, kiracının taşınmazı boşaltacağı tarihin belirlenebilmesi ve yazılı taahhüdün kiracıyı bağlaması gerekir.
Yeni malik açısından özellikle tarihler önemlidir. Taşınmazın hangi tarihte edinildiği, tahliye taahhüdünün hangi tarihte verildiği ve taahhüt edilen tahliye tarihinin ne olduğu birbirinden ayrılmalıdır. Örneğin kiracı eski malike geçerli bir tahliye taahhüdü vermiş, taşınmaz daha sonra satılmış ve taahhüt edilen tahliye tarihi yeni malikin mülkiyeti döneminde gelmiş olabilir. Böyle bir durumda yeni malik, artık kira sözleşmesinin kiraya veren tarafında bulunduğundan taahhüde dayanma imkânına sahip olabilir.
Daha hassas ihtimal, tahliye tarihinin taşınmazın devrinden önce gelmiş olmasıdır. Bu durumda eski malikin süresinde tahliye hakkını kullanıp kullanmadığı, yeni malikin taşınmazı ne zaman edindiği ve TBK m.352'deki bir aylık sürenin korunup korunmadığı ayrıca incelenmelidir. Mülkiyetin devri, geçmiş olan kanuni süreleri kendiliğinden yeniden başlatmaz.
Yeni malik ile eski malik arasında tahliye taahhüdünün fiziki olarak teslim edilmesi de uygulamada önem taşır. İcra takibinde veya davada taahhüdün dayanak belge olarak sunulması gerekeceğinden, yeni malikin yalnız “Böyle bir taahhüt vardı” bilgisine sahip olması yeterli olmayabilir. Belgenin aslının nerede bulunduğu ve yeni malike teslim edilip edilmediği satış işlemi sırasında kontrol edilmelidir.
Kiracı açısından da taşınmazın satılması, daha önce verdiği taahhüdün kendiliğinden hükümsüzleştiği anlamına gelmez. “Ben bu taahhüdü eski ev sahibine verdim, yeni ev sahibine vermedim” savunması tek başına uyuşmazlığı çözmez. Yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı hâline gelmesinin hukuki sonuçları dikkate alınır.
Burada yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı ile tahliye taahhüdüne dayanması da birbirinden ayrılmalıdır. TBK m.351, taşınmazı sonradan edinen malike belirli şartlarla ihtiyaç nedeniyle tahliye isteme imkânı verir. TBK m.352 ise kiracının yazılı tahliye taahhüdüne ilişkin ayrı bir tahliye sebebidir. Yeni malik aynı olayda hukuken mümkün olan farklı tahliye sebeplerine sahip olabilir; fakat her sebebin şartları ve süreleri kendi hükmüne göre değerlendirilir.
Örneğin yeni malik “Evi kendim kullanacağım” diyerek TBK m.351'e dayanıyorsa edinme tarihinden itibaren başlayan bildirim ve dava süreleri gündeme gelir. Buna karşılık elindeki geçerli tahliye taahhüdünü kullanıyorsa esas alınacak takvim taahhüt edilen tahliye tarihi ve TBK m.352'deki sürelerdir. Bu iki yolun sürelerini birbirine karıştırmak hak kaybına yol açabilir.
Satıştan sonra kiracının kira bedellerini yeni malike ödemeye başlaması da tek başına eski tahliye taahhüdünü ortadan kaldırmaz. Kira sözleşmesi zaten yeni malik ile devam etmektedir. Bununla birlikte tarafların satıştan sonra yeni bir kira sözleşmesi yapması, eski kira ilişkisini açıkça sona erdirip yeni şartlar üzerinde anlaşması veya tahliye taahhüdüne ilişkin farklı bir mutabakat oluşturması hâlinde bu işlemlerin mevcut taahhüde etkisi ayrıca incelenmelidir.
İcra takibi başlatılacaksa takip talebinde alacaklı/kiraya veren sıfatıyla yeni malik yer alacağından, taşınmazı ne zaman edindiğini ve kira ilişkisindeki hukuki halefiyetini gösterebilecek belgeler önem kazanabilir. Tapu kaydı, kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdünün birlikte değerlendirilmesi, taraf sıfatına ilişkin gereksiz uyuşmazlıkların önüne geçebilir.
Taşınmazın satılması tahliye taahhüdünün üzerinde yazılı ismi değiştirmez; fakat kira sözleşmesinin kiraya veren tarafını değiştirir. Bu nedenle geçerli bir tahliye taahhüdü, şartları oluştuğunda yeni malik tarafından da ileri sürülebilir. Asıl kontrol edilmesi gereken, belgenin kime hitaben düzenlendiğinden ziyade kira ilişkisinin devam edip etmediği, yeni malikin hangi tarihte bu ilişkiye girdiği ve tahliye taahhüdüne bağlı sürelerin korunup korunmadığıdır.