Kiralanan Satılırsa Devam Eden Tahliye Takibi Ne Olur?
Kiraya veren kiracı hakkında tahliye takibi başlattıktan sonra taşınmazını satabilir. Böyle bir satış gerçekleştiğinde kiracı açısından ilk akla gelen soru, mülkiyet değiştiğine göre eski malikin başlattığı tahliye takibinin de kendiliğinden sona erip ermeyeceğidir. Kiraya veren açısından ise başlanmış icra işlemlerinin yeni malik tarafından sürdürülüp sürdürülemeyeceği önem kazanır.
Taşınmazın el değiştirmesinin kira ilişkisine temel etkisi Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesinde düzenlenmiştir. Kiralanan sözleşmenin kurulmasından sonra el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Satış, kiracının mevcut kira sözleşmesini ortadan kaldırmadığı gibi, kira ilişkisinin artık yeni malik ile kiracı arasında devam etmesine yol açar.
Fakat devam eden bir tahliye takibinin bulunması meseleyi daha farklı hâle getirir. Çünkü burada yalnız kira sözleşmesinin kiminle devam ettiği değil, takip başladıktan sonra alacaklı/kiraya veren sıfatındaki değişikliğin mevcut icra dosyasına nasıl yansıyacağı da belirlenmelidir.
Öncelikle satış tarihini bilmek gerekir. Tahliye takibinin hangi tarihte başlatıldığı, taşınmazın hangi tarihte devredildiği ve takipte hangi aşamaya gelindiği aynı dosyada birlikte değerlendirilir. Takip satıştan önce usulüne uygun biçimde başlatılmış olabilir; kiracıya tahliye emri tebliğ edilmiş, hatta kiracı itiraz etmiş olabilir. Mülkiyetin daha sonra devredilmesi, yapılmış bütün takip işlemlerini tek başına yok saydırmaz.
Bununla birlikte eski malik taşınmazı devrettikten sonra artık kira sözleşmesindeki kiraya veren konumunda değildir. Bu noktadan sonraki tahliye işlemlerinin kim tarafından sürdürülebileceği, takip konusu hakkın niteliğine ve yeni malike geçip geçmediğine göre ele alınmalıdır. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline geldiğinden, kira ilişkisinin sona erdirilmesine ilişkin mevcut hukuki durumun ona ne ölçüde intikal ettiği önem kazanır.
Örneğin takip geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanıyorsa, önceki yazımızda açıkladığımız üzere taşınmazın satılması taahhüdü sırf malik değişti diye kendiliğinden hükümsüz hâle getirmez. Takip satıştan önce başlatılmışsa yeni malikin kira ilişkisindeki hukuki konumu ve mevcut takipteki alacaklı sıfatının devamı ayrıca değerlendirilir.
Takip kira bedelinin ödenmemesine dayanıyorsa ise tahliye talebiyle birlikte takip konusu yapılmış kira alacağının hangi döneme ait olduğu da önemlidir. Taşınmazın satışından önce doğmuş ve eski malike ait kira alacakları ile mülkiyet devrinden sonra yeni malik döneminde doğan kira alacakları aynı hukuki konumda olmayabilir. Tahliye talebi ile para alacağı kısmının bu nedenle ayrı ayrı incelenmesi gerekebilir.
Kiracı açısından satışın gerçekleştiğini öğrenmek de önem taşır. Kira bedelinin bundan sonra kime ödeneceği, yeni malikin mülkiyet hakkını ne zaman kazandığı ve ödemenin eski malike yapılmasının geçerli sayılıp sayılmayacağı olayın şartlarına göre değerlendirilir. Tapu devri gerçekleşmiş olmasına rağmen kiracının malik değişikliğinden haberdar olmadığı dönemlerde yapılan ödemeler ayrıca uyuşmazlık yaratabilir.
İcra dosyasında da malik değişikliğinin belgelendirilmesi gerekir. Yeni malik mevcut takipte işlem yapmak istiyorsa mülkiyeti kazandığını ve kira ilişkisindeki hukuki konumunu ortaya koyan tapu kaydı ile diğer belgelerin dosyaya sunulması gündeme gelebilir. İcra müdürlüğünün taraf değişikliğini hangi işlemle dosyaya yansıtacağı, takibin niteliği ve bulunduğu aşama dikkate alınarak belirlenir.
Kiracının takipte daha önce yaptığı itirazlar satışla birlikte ortadan kalkmaz. Örneğin kiracı tahliye taahhüdündeki imzayı inkâr etmiş veya kira borcunun ödendiğini ileri sürmüşse, taşınmazın yeni malike geçmesi bu savunmaları kendiliğinden hükümsüz hâle getirmez. Yeni malik, devraldığı kira ilişkisinin mevcut hukuki durumuyla karşılaşır.
Aynı şekilde satış, kaçırılmış süreleri yeniden başlatan bir işlem değildir. Eski malik tahliye taahhüdüne dayanmak için kanunda öngörülen süreyi geçirmişse taşınmazın daha sonra satılmasıyla yeni malike yeni bir TBK m.352 süresi doğduğu kabul edilemez. Buna karşılık süre içinde başlatılmış bir takip varsa, mülkiyet değişikliğinin devam eden sürece etkisi farklıdır.
Tahliye kararı satıştan önce alınmış fakat henüz fiilen uygulanmamışsa da yeni malikin durumu ayrıca ele alınır. Mahkeme veya icra mahkemesi kararının içeriği, kesinleşme veya kanun yolu durumu, icra dosyasının geldiği aşama ve taşınmazın devredildiği tarih birlikte değerlendirilmeden yalnız tapu kaydındaki yeni malike bakılarak işlem yapılmamalıdır.
Satıştan sonra eski malik ile yeni malikin birbirinden habersiz şekilde aynı kira ilişkisi üzerinden ayrı işlemler yürütmesi de ciddi usul sorunlarına yol açabilir. Kiracıya aynı dönem için farklı kişilerce ödeme talebi yöneltilmesi veya tahliye konusunda birbiriyle çelişen işlemler yapılması, dosyanın gereksiz biçimde karmaşıklaşmasına neden olur.
Kiralananın satılması devam eden tahliye takibinin üzerine bir çizgi çekmez; fakat takibin bundan sonra kimin tarafından ve hangi hakka dayanılarak sürdürüleceğinin yeniden kontrol edilmesini gerektirir. Satış tarihi, takip sebebi, kira alacaklarının hangi döneme ait olduğu, mevcut itirazlar ve takipte gelinen aşama birlikte okunmalıdır. Mülkiyet değişikliği kira ilişkisini yeni malike taşırken, başlamış icra sürecindeki bütün işlemlerin sıfırdan yapıldığı yeni bir dosya yaratmaz.