Tahliye Sırasında Evde Başkasının Oturması Tahliyeyi Engeller mi?

Kiracı hakkında tahliye süreci tamamlanıp icra memuru taşınmaza gittiğinde kapıyı kiracı yerine başka bir kişinin açması mümkündür. Bu kişi kiracının eşi, çocuğu, akrabası, arkadaşı, çalışanı veya taşınmazı kiracıdan devraldığını söyleyen tamamen farklı biri olabilir. Kapıda başka bir kişinin bulunması tahliye işlemini kendiliğinden durdurmaz. Asıl mesele, o kişinin taşınmazda hangi hukuki sıfatla bulunduğudur.

Bir kişinin “Ben kiracı değilim” demesi tek başına tahliye kararını etkisiz hâle getirmez. Kiracıyla birlikte yaşayan aile bireyleri, kiracının yanında kalan kişiler veya kullanım hakkını kiracıdan alan kimseler çoğu durumda kiracının taşınmazdaki hukuki durumundan bağımsız bir hak ileri süremez. Tahliye borçlusunun taşınmazı başka kişilerle birlikte kullanması, kural olarak tahliyenin yalnız kiracı dışarıda olduğu için yapılamayacağı anlamına gelmez.

Farklı olan durum, taşınmazda bulunan üçüncü kişinin kiracıdan bağımsız bir hakka dayandığını ileri sürmesidir. İcra ve İflas Kanunu'nun 276. maddesi, tahliyesi istenen yerde kiracı dışında bir kişinin bulunması hâlinde uygulanabilecek özel bir düzenleme içerir. Burada icra müdürlüğünün yalnız kişinin adına değil, taşınmazı hangi hukuki sebeple elinde bulundurduğuna bakması gerekir.

Üçüncü kişi taşınmazı kiracıdan önceki bir tarihten beri kullandığını, doğrudan malikle ayrı bir kira ilişkisi bulunduğunu veya tahliye borçlusundan bağımsız bir hakka dayanarak taşınmazda bulunduğunu ileri sürebilir. Böyle bir iddia, “Kiracı anahtarı bana verdi” şeklindeki basit bir açıklamadan farklıdır. İddianın niteliği ve dayanağı tahliye işleminin nasıl ilerleyeceğini belirleyebilir.

Örneğin hakkında tahliye işlemi yürütülen kiracı, icra aşamasından hemen önce evi arkadaşına bırakmışsa bu kişinin yalnız fiilî olarak evde bulunması tahliyeyi engellemek için yeterli olmaz. Aksi kabul edilseydi kiracıların tahliyeden hemen önce taşınmazı üçüncü kişilere bırakarak kesinleşmiş tahliye süreçlerini kolaylıkla sonuçsuz bırakmaları mümkün olurdu.

Buna karşılık taşınmazdaki kişi, kiracıdan bağımsız ve daha önceye dayanan bir kullanım hakkı bulunduğunu ciddi biçimde ileri sürüyorsa mesele icra memurunun kapıda basitçe çözeceği bir uyuşmazlık olmaktan çıkabilir. İİK m.276'da öngörülen usul kapsamında üçüncü kişinin beyanı, taşınmazda bulunma şekli ve iddiasını destekleyen bilgiler tutanağa geçirilerek kanunda öngörülen süreç işletilebilir.

Üçüncü kişinin kiracıyla yakın akraba olması da tek başına belirleyici değildir. Eşin veya çocukların evde bulunması çoğu zaman kiracının kullanımının devamı niteliğindedir. Fakat her olayın hukuki ilişkisi farklı olabilir. Özellikle kira sözleşmesinin başından beri birden fazla kişinin kiracı olduğu veya eşin aile konutuna ilişkin bağımsız haklar ileri sürdüğü durumlarda yalnız akrabalık ilişkisine bakılarak sonuca gidilemez.

İşyeri kiralarında da benzer sorunlarla karşılaşılır. Tahliye için işyerine gidildiğinde farklı bir şirketin faaliyet gösterdiği, başka bir kişinin tabelasının bulunduğu veya işletmenin devredildiği söylenebilir. Tabela değişikliği ya da yeni bir şirket kurulması, kendi başına bağımsız bir kira hakkı yaratmaz. Alt kira, kira ilişkisinin devri, işletme devri ve doğrudan malik ile kurulduğu ileri sürülen yeni kira ilişkisi birbirinden ayrılmalıdır.

İcra memurunun tahliye sırasında düzenlediği tutanak bu nedenle büyük önem taşır. Taşınmazda kimin bulunduğu, üçüncü kişinin ne söylediği, hangi hakka dayandığını açıkladığı ve varsa sunduğu belgeler açık biçimde kayda geçirilmelidir. Daha sonra çıkabilecek uyuşmazlıkta olayın tahliye anındaki görünümü bu tutanak üzerinden değerlendirilebilir.

Kiraya verenin tahliye kararını aldıktan sonra kendi imkânlarıyla taşınmaza gidip üçüncü kişiyi çıkarmaya çalışması ise başka bir konudur. Tahliye kararının fiilen uygulanması icra organları aracılığıyla gerçekleştirilmelidir. Ev sahibinin kapıyı değiştirmesi, eşyaları dışarı çıkarması veya elektrik ve suyu kestirerek taşınmazın boşaltılmasını sağlamaya çalışması hukuki ve cezai uyuşmazlıklara yol açabilir.

Kiracı açısından da tahliyeyi önlemek amacıyla taşınmazın görünürde başka bir kişiye bırakılması güvenli bir yöntem değildir. İcra hukuku, tahliye borçlusunun yerine üçüncü kişinin geçirilmesiyle tahliye kararının kolayca etkisizleştirilmesine imkân veren bir sistem değildir. Üçüncü kişinin gerçekten bağımsız bir hakkı varsa bu hak korunabilir; fakat yalnız fiilî kullanım her durumda bağımsız hukuki hak anlamına gelmez.

Tahliye günü kapıyı kimin açtığından çok, o kişinin taşınmazda neden bulunduğu önemlidir. Kiracıya bağlı olarak oturan veya kullanan bir kişinin varlığı tahliyeyi kural olarak engellemezken, kiracıdan bağımsız ve hukuken korunabilir bir hak iddiası İİK m.276 kapsamında ayrı bir incelemeyi gerektirebilir. Tahliye işleminin devam edip etmeyeceği de üçüncü kişinin yalnız “Ben burada oturuyorum” demesine değil, ileri sürdüğü hakkın niteliğine ve kanunda öngörülen usule göre belirlenir.