Kiracı Tahliyeden Önce Anahtarı Teslim Ederse İcra Dosyası Ne Olur?
Kiracı hakkında tahliye takibi başlatılmış olması, taşınmazın mutlaka icra memuru tarafından zorla boşaltılacağı anlamına gelmez. Kiracı süreç devam ederken evi veya işyerini kendiliğinden boşaltıp anahtarı kiraya verene teslim edebilir. Böyle bir durumda tahliye yönünden önemli ölçüde amaç gerçekleşmiş olsa da icra dosyasının bütünüyle sona erip ermediği, takipte başka hangi taleplerin bulunduğuna bağlıdır.
Anahtar tesliminin hukuki önemi yalnız fiziksel bir nesnenin el değiştirmesinden kaynaklanmaz. Anahtarın teslim edilmesi, şartları oluştuğunda kiralananın zilyetliğinin kiraya verene bırakıldığını ve kiracının kullanımının sona erdiğini gösteren en önemli olgulardan biridir. Bu nedenle anahtarın kime, hangi tarihte ve hangi şekilde teslim edildiği açık biçimde ispatlanabilmelidir.
Kiracı taşınmazı tamamen boşaltmış ve anahtarı kiraya veren veya teslim almaya yetkili kişiye vermişse artık aynı taşınmazın zorla tahliye edilmesine fiilen ihtiyaç kalmayabilir. İcra dosyasındaki tahliye talebi bu gelişmeye göre değerlendirilir. Kiraya verenin, zaten kendisine teslim edilmiş taşınmaz için ikinci kez fiilî tahliye işlemi yaptırması beklenmez.
Fakat tahliye talebinin konusuz kalması ile icra dosyasının bütün sonuçlarıyla kapanması aynı şey değildir. Takip yalnız tahliyeye değil, aynı zamanda ödenmemiş kira bedellerinin tahsiline de yönelik olabilir. Kiracı anahtarı teslim etmiş olsa bile geçmiş dönem kira borçları, faiz, takip giderleri ve vekâlet ücreti yönünden takip devam edebilir.
Örneğin kiracı üç aylık kira borcu nedeniyle hakkında başlatılan tahliye talepli takip sırasında evi boşaltıp anahtarı teslim etmiş olabilir. Bu teslim, artık kiralananın zorla boşaltılması ihtiyacını ortadan kaldırabilir; ancak ödenmemiş üç aylık kira borcunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Tahliye ile para alacağının aynı dosyada bulunması, iki talebin hukuki sonucunun ayrı ayrı değerlendirilmesini gerektirir.
Anahtar teslim tarihi, kira borcunun hangi tarihe kadar devam edeceği bakımından da önem taşıyabilir. Kiracının eşyalarını evden çıkarması veya artık orada yaşamaması tek başına kiralananın kiraya verene teslim edildiğini göstermeyebilir. Kiraya verenin taşınmaz üzerinde yeniden fiilî hâkimiyet kurabileceği şekilde teslim gerçekleşmelidir.
Bu sebeple “Ben evi bir ay önce boşaltmıştım” ile “Anahtarı bir ay önce kiraya verene teslim ettim” aynı hukuki iddia değildir. İlkinde yalnız kullanımın bırakıldığı ileri sürülürken ikincisinde kiralananın geri verildiği iddia edilmektedir. Kira ilişkisinden doğan bazı mali sonuçlar bakımından bu tarih farkı önemli olabilir.
Anahtarın apartman görevlisine, emlakçıya, komşuya veya başka bir üçüncü kişiye bırakılması da her zaman kiraya verene teslim anlamına gelmez. Bu kişinin anahtarı teslim almaya yetkili olup olmadığı araştırılmalıdır. Kiraya verenin daha sonra teslimi kabul etmesi veya üçüncü kişinin bu konuda açık yetkisinin bulunması değerlendirmeyi değiştirebilir.
Kiraya veren anahtarı teslim almaktan kaçınıyorsa kiracı açısından daha farklı bir sorun doğar. Anahtarı yalnız kapının önüne bırakmak veya posta kutusuna atmak, teslimin gerçekleştiğini tartışmasız biçimde göstermeyebilir. Teslimden kaçınıldığı durumlarda hukuken ispatlanabilir bir teslim yöntemi izlenmesi, ileride işlemeye devam ettiği iddia edilen kira bedelleri bakımından önem taşır.
Anahtar tesliminin yazılı tutanağa bağlanması bu nedenle son derece değerlidir. Tutanakta taşınmazın adresi, teslim tarihi, teslim edilen anahtar sayısı, taşınmazın boşaltıldığı ve anahtarların kim tarafından kime verildiği açıkça belirtilirse daha sonra çıkabilecek tarih uyuşmazlıkları önemli ölçüde azalır. Tarafların varsa kira borcu, depozito veya hasar konusundaki çekincelerini ayrıca belirtmeleri de mümkündür.
Burada anahtarın alınması ile kiraya verenin bütün alacaklarından vazgeçmesi de birbirine karıştırılmamalıdır. Kiraya veren, taşınmazın teslimini kabul ederken geçmiş kira borçlarının, hasar bedellerinin veya takip masraflarının saklı olduğunu belirtebilir. Anahtar teslim tutanağında “tarafların birbirinden hiçbir alacağı kalmamıştır” gibi geniş bir ibarenin bulunması ise çok daha farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.
İcra dosyasında tahliye günü belirlenmişse kiracının önceden taşınmazı teslim ettiğinin icra müdürlüğüne bildirilmesi de gereksiz masraf ve işlem yapılmasını önleyebilir. Kiraya verenin teslimi kabul ettiği hâlde dosyada hiçbir bildirim yapmaması, tahliye için çilingir, nakliye veya başka giderlerin gereksiz yere oluşmasına neden olabilir.
Anahtarın teslim edilmesi ayrıca depozitonun otomatik olarak aynı gün iade edilmesi gerektiği veya kiracının bütün borçlarının sona erdiği anlamına gelmez. Depozito, hasar, ödenmemiş kira ve yan giderler kendi hukuki şartları çerçevesinde değerlendirilir. Anahtar teslimi öncelikle kiralananın geri verilmesi bakımından önem taşır.
Kiracı tahliyeden önce anahtarı teslim ettiğinde icra dosyasına tek bir cevap vermek yerine dosyanın içindeki talepleri ayırmak gerekir. Fiilî tahliye ihtiyacı sona erebilir; buna karşılık kira alacağı, faiz, gider ve vekâlet ücreti yönünden takip sürebilir. Uyuşmazlığın merkezinde çoğu zaman anahtarın teslim edilip edilmediğinden çok teslimin hangi tarihte ve hangi kişiye yapıldığının ispatı bulunur.