İcra Yoluyla Tahliye ile Tahliye Davası Arasındaki Fark Nedir?

Bir kiracının taşınmazdan çıkarılması gerektiğinde “icraya vermek” ile “tahliye davası açmak” günlük dilde aynı işlemin iki farklı adı gibi kullanılabiliyor. Hukuken ise bunlar aynı şey değildir. Tahliyenin hangi sebebe dayandığı, elde hangi belgelerin bulunduğu ve kiracının hangi savunmayı yaptığı, izlenecek yolu doğrudan değiştirir.

İcra yoluyla tahliyede süreç kural olarak icra dairesinde başlar. Tahliye davasında ise uyuşmazlık yargılama yoluyla mahkeme önüne taşınır. Bununla birlikte icra yolunun seçilmiş olması, hiçbir aşamada mahkemeye gidilmeyeceği anlamına gelmez. Kiracının itirazı veya tahliye talebinin niteliği nedeniyle icra mahkemesinde karar alınması gerekebilir.

Kira bedelinin ödenmemesi, icra yoluyla tahliyenin en bilinen örneklerinden biridir. Kiraya veren, kira alacağının tahsiliyle birlikte tahliye talebini içeren takip başlatabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kanundaki ödeme süresi tanınır. Kiracı borcu bu süre içinde tamamen ödemez ve diğer şartlar da oluşursa tahliye aşamasına geçilebilir.

Yazılı tahliye taahhüdü de belirli şartlarla icra yoluyla tahliye imkânı sağlayabilir. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş fakat o tarihte çıkmamışsa, kiraya veren kanuni süre içinde icra takibi başlatabilir. Kiracının itiraz edip etmemesi ve özellikle imzayı inkâr edip etmemesi, uyuşmazlığın daha sonra hangi mercide çözüleceğini etkileyebilir.

Buna karşılık kiraya verenin veya yeni malikin konut ya da işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, iki haklı ihtar veya Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen diğer bazı tahliye sebepleri doğrudan aynı icra prosedürüyle sonuçlandırılamaz. Bu tür uyuşmazlıklarda tahliye davası açılması gerekir. Dolayısıyla kiraya verenin yalnız “Kiracıyı çıkarmak istiyorum” demesi hangi hukuki yolun kullanılacağını belirlemeye yetmez; önce tahliye sebebi tespit edilmelidir.

Tahliye davasında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Mahkeme tarafların iddia ve savunmalarını değerlendirir, delilleri toplar ve tahliye sebebinin gerçekleşip gerçekleşmediğine karar verir. İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığı; iki haklı ihtara dayalı davada ihtarların ve sürelerin şartları; yeniden inşa sebebinde yapılacak çalışmanın hukuki niteliği gibi konular yargılama içinde incelenir.

İcra yolunda ise başlangıç daha farklıdır. Önce icra dairesi üzerinden takip işlemleri yürütülür ve kiracıya ilgili ödeme veya tahliye emri gönderilir. Kiracının süresinde itiraz etmesi hâlinde takip durabilir ve kiraya verenin uyuşmazlığı devam ettirebilmesi için kanunda öngörülen yargısal yollardan birine başvurması gerekebilir. İcra mahkemesinin inceleme alanı ile Sulh Hukuk Mahkemesinde görülen bir tahliye davasının yargılama alanı aynı değildir.

Bu fark özellikle deliller bakımından önem kazanır. Bazı icra hukuku uyuşmazlıklarında inceleme kanunun kabul ettiği belirli belge ve itirazlarla sınırlı olabilir. Uyuşmazlığın kapsamlı delil toplanmasını, tanık dinlenmesini veya kira ilişkisinin ayrıntılı biçimde araştırılmasını gerektirdiği durumlarda genel mahkemedeki dava yolu farklı bir hukuki zemine sahiptir.

Süreler bakımından da tek bir “tahliye süresi” yoktur. Tahliye taahhüdünde TBK m.352 kapsamında taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık süre önem taşırken, ihtiyaç nedeniyle tahliyede sözleşmenin türüne ve sona erme tarihine bağlı başka süreler gündeme gelir. İcra takibindeki itiraz ve ödeme süreleri ise ayrıca hesaplanır. Yanlış hukuki yol kadar doğru yolun yanlış zamanda kullanılması da tahliye talebinin kaybedilmesine neden olabilir.

Günümüzde kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk da iki yol arasındaki pratik farklardan biridir. Kira ilişkisinden kaynaklanan ve ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler kapsamına girmeyen uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. Bu nedenle doğrudan tahliye davası açılacak bir uyuşmazlık ile kanunun özel olarak icra yoluyla tahliyeye izin verdiği süreç, dava öncesindeki aşamalar bakımından da aynı değildir.

Tahliye davası sonunda mahkeme kiracının tahliyesine karar verdiğinde de taşınmazın zor kullanılarak boşaltılması doğrudan kiraya veren tarafından gerçekleştirilemez. Mahkeme kararı gerektiğinde icra yoluyla uygulanır. Buradaki “icra”, baştan itibaren kullanılan özel tahliye takibiyle karıştırılmamalıdır. Birinde tahliye süreci icra dairesinde başlarken, diğerinde önce mahkeme kararı alınmış ve ardından bu kararın uygulanması aşamasına geçilmiştir.

Aynı olayda birden fazla tahliye sebebi bulunması da mümkündür. Kiracı kira bedelini ödememiş olabilir; aynı zamanda geçerli bir tahliye taahhüdü bulunabilir veya kiraya verenin konut ihtiyacı ortaya çıkmış olabilir. Her tahliye sebebinin şartları ayrı olduğundan, bir sebebin varlığı diğer yolun sürelerini veya şartlarını kendiliğinden değiştirmez.

Kiracı bakımından da kendisine gelen belgenin niteliği ilk andan itibaren doğru anlaşılmalıdır. İcra dairesinden gelen ödeme veya tahliye emri ile Sulh Hukuk Mahkemesinden gelen dava dilekçesine karşı aynı süre ve aynı usulle hareket edilmez. Belgenin başlığından çok, hangi hukuki sürecin başladığının anlaşılması hak kaybını önler.

İcra yoluyla tahliye ile tahliye davası arasındaki temel fark, birinin “hızlı”, diğerinin “yavaş” olması değildir. Fark, tahliye sebebinin kanunda hangi hukuki yola bağlandığıdır. Kira borcu veya tahliye taahhüdü belirli şartlarda icra yolunu açabilirken ihtiyaç, yeniden inşa veya diğer dava sebepleri mahkeme yargılamasını gerektirebilir. Tahliye sürecinde ilk doğru karar, kiracının çıkarılmasını istemek değil, bu talebin hangi hukuki sebebe ve hangi usule dayanacağını belirlemektir.