İpotek Varken Doğrudan Haciz Yoluyla Takip Yapılabilir mi?

Bir alacak ipotekle güvence altına alınmışsa alacaklının önünde hem ipotekli taşınmaz hem de borçlunun banka hesapları, araçları veya başka malları bulunabilir. İlk bakışta alacaklının istediği malvarlığına yönelerek haciz takibi başlatabileceği düşünülebilir. İcra ve İflas Kanunu ise rehinle teminat altına alınmış alacaklarda farklı bir sistem benimsemiştir.

İİK m.45'in temel kuralına göre, rehinle temin edilmiş bir alacak için kural olarak önce rehnin paraya çevrilmesi yoluna başvurulur. Borçlunun iflasa tabi bir kişi olması da tek başına bu kuralı değiştirmez. Kanunun amacı, belirli bir alacak için önceden ayrılmış teminat mevcutken doğrudan borçlunun diğer malvarlığına yönelinmesini sınırlamaktır.

Örneğin 5 milyon TL'lik bir kredi alacağı için borçluya ait taşınmaz üzerinde ipotek kurulmuşsa, alacaklının aynı ipotekle teminat altına alınmış alacağın tamamı için ipoteği bir kenara bırakarak doğrudan borçlunun banka hesaplarını veya araçlarını haczetmeye yönelmesi kural olarak İİK m.45 çerçevesinde değerlendirilir. İlk başvurulacak yol, ipoteğin paraya çevrilmesidir.

Bu kural “ipotek varsa borçlunun diğer mallarına hiçbir zaman gidilemez” anlamına da gelmez. Rehinli malın değeri alacağın tamamını karşılamıyorsa alacağın teminatsız kalan kısmı bakımından haciz veya şartları varsa iflas yolu gündeme gelebilir. Rehnin paraya çevrilmesi sonucunda ortaya çıkan açık bakımından da alacaklının diğer malvarlığı değerlerine yönelmesine ilişkin hükümler uygulanabilir.

Burada ipoteğin hangi alacağı ne miktarda güvence altına aldığı özellikle önemlidir. Borçlunun alacaklıya 10 milyon TL borcu bulunmasına rağmen ipotek yalnız belirli bir alacağı veya belirli bir limiti güvence altına alıyor olabilir. Rehinle teminat altında olmayan alacak bölümü ile teminat kapsamındaki bölüm aynı şekilde değerlendirilemez.

Aynı banka ile borçlu arasında birden fazla kredi ilişkisinin bulunması da benzer bir sorun yaratır. Bir kredi ipotekle teminat altına alınmışken başka bir kredi tamamen teminatsız olabilir. Tapuda ipotek bulunması, borçlunun o alacaklıya karşı doğmuş ve doğacak bütün borçlarının kendiliğinden aynı rehin kapsamına girdiği anlamına gelmez. İpotek belgesinin ve teminat kapsamının incelenmesi gerekir.

Önce rehne başvurma kuralının kanunda açık istisnaları da vardır. Bunlardan biri kambiyo senetlerine ilişkindir. İİK m.45 ile kambiyo senetlerine özgü takip hükümleri birlikte değerlendirildiğinde, alacağı poliçe, bono veya çeke bağlanmış alacaklı bakımından özel takip imkânı gündeme gelebilir. Dolayısıyla “alacak ipotekli olduğu için başka hiçbir takip yolu kullanılamaz” şeklindeki mutlak bir ifade doğru değildir.

Kanun ayrıca ipotekle temin edilmiş faiz ve yıllık taksit alacakları bakımından da özel bir düzenleme içerir. Bu tür alacaklarda kanundaki şartlara göre haciz veya iflas yolunun kullanılabilmesi mümkündür. Önce rehne başvurma kuralı incelenirken yalnız birinci fıkraya bakılıp kanunun devamındaki istisnaların gözden kaçırılmaması gerekir.

Özel kanunlardan kaynaklanan başka istisnalar da bulunabilir. Bu nedenle alacağın kaynağı, tarafların sıfatı ve teminatın türü bilinmeden “ipotek varsa kesinlikle haciz yapılamaz” veya tam tersine “alacaklı istediği takip yolunu seçebilir” denilmesi hukuken eksik kalır.

Bir başka ihtimal, borç için ipotek yanında kefalet veya başka şahsi teminatların da verilmiş olmasıdır. Rehinli alacak ile kefilin sorumluluğu arasındaki ilişki, doğrudan “önce ipotek satılmalı, sonra kefile gidilebilir” biçiminde tek cümleyle çözülemez. Kefalet sözleşmesinin türü, müteselsil kefalet hükümleri, rehnin kim tarafından verildiği ve ilgili takipte kime yönelindiği ayrıca değerlendirilmelidir.

İpotekli taşınmazın borçluya değil üçüncü bir kişiye ait olması da önem taşır. Örneğin şirket borcu için şirket ortağı kendi taşınmazını ipotek etmiş olabilir. Böyle bir durumda şirketin şahsi borçluluğu ile üçüncü kişinin taşınmazı üzerinden doğan ayni sorumluluk birbirinden ayrılır. Takip stratejisinin yalnız tapudaki ipotek kaydına bakılarak kurulması yanlış taraf veya yanlış takip yolu sorunlarına yol açabilir.

Alacaklı açısından doğrudan haciz yoluna başvurmanın riski, takip başladıktan sonra önce rehne başvurma kuralına aykırılığın ileri sürülmesidir. Borçlu bakımından ise böyle bir takip geldiğinde yalnız “borcum yok” şeklinde genel bir değerlendirme yapmak yeterli değildir. Takibe konu alacağın rehinle teminat altında olup olmadığı, rehnin kapsamı ve alacaklının kullandığı takip yolunun İİK m.45'e uygunluğu da kontrol edilmelidir.

Aynı alacak için birden fazla takip yürütülmesi hâlinde tahsilde tekerrür meselesi de önem kazanır. Hukuken kullanılabilen birden fazla yolun bulunması, alacaklının aynı borcu birden fazla kez tahsil edebileceği anlamına gelmez. Yapılan ödemeler ve satıştan elde edilen bedeller toplam borç hesabında dikkate alınmalıdır.

İpotek varken haciz yoluna başvurulup başvurulamayacağını belirleyen şey yalnız tapuda bir ipotek şerhinin bulunması değildir. Önce takip edilen alacağın gerçekten bu ipotekle teminat altında olup olmadığı, ardından İİK m.45'teki kural veya istisnalardan hangisinin uygulanacağı belirlenmelidir. Rehin alacağı bütünüyle güvence altına alıyorsa kural önce rehne başvurmaktır; teminat dışındaki kısım veya kanunun özel olarak izin verdiği hâller ise farklı bir takip yolunun önünü açabilir.