İpotekli Ev Satılırsa Borç Tamamen Biter mi?

Konut kredisi veya başka bir borç nedeniyle ipotek edilen evin icra yoluyla satılması, borcun her durumda sona erdiği anlamına gelmez. Satıştan sonra asıl bakılması gereken, evin kaç liraya satıldığı değil icra dosyasına giren ve ilgili alacağa ayrılabilen tutarın toplam borcu karşılayıp karşılamadığıdır. Satış bedeli borcun tamamını karşılıyorsa borç sona erebilir; karşılamıyorsa geride tahsil edilmemiş bir alacak kalabilir.

Örneğin takip tarihi itibarıyla ana para, faiz ve takip giderleriyle birlikte toplam borcun 4 milyon TL olduğunu, ipotekli evin ise icra ihalesinde 3 milyon TL'ye satıldığını düşünelim. Bu durumda “ev satıldı, borç kapandı” sonucuna yalnız satış işleminin gerçekleşmiş olmasından hareketle varılamaz. Satış bedelinin dosyada nasıl dağıtıldığı ve alacaklının ne kadarının karşılandığı hesaplanmalıdır.

Tersi de mümkündür. İpotekli taşınmaz 6 milyon TL'ye satılmış, alacaklının dosya hesabındaki alacağı ve ilgili giderler toplamı 4 milyon TL'de kalmış olabilir. Alacaklı, taşınmazın tamamının satış bedeline sırf ipotek sahibi olduğu için el koyamaz. Borç ve kanunen karşılanması gereken kalemler ödendikten sonra kalan tutar, taşınmaz üzerindeki diğer haklar ve hacizler de dikkate alınarak hak sahibine ödenir.

İpotek sisteminin temelinde de bu vardır. Alacaklı evin sahibi olmak için değil, alacağını taşınmazın ekonomik değeri üzerinden tahsil etmek amacıyla ipotek hakkına sahiptir. İcra satışıyla taşınmaz paraya çevrilir ve elde edilen bedel hukuki öncelik sırasına göre dağıtılır.

Satış bedelinin alacağı karşılamaması hâlinde İcra ve İflas Kanunu'ndaki rehin açığı hükümleri gündeme gelir. Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip sonucunda rehinli malın alacağın tamamına yetmediği anlaşılırsa, karşılanmayan kısım bakımından alacaklının borçlunun diğer malvarlığına yönelmesi mümkün olabilir.

Bu noktada geçici rehin açığı belgesi ile kesin rehin açığı belgesinin aynı şey olmadığı bilinmelidir. Takibin hangi aşamasında bulunulduğu ve rehinli malın alacağı karşılamayacağının ne zaman anlaşıldığı, alacaklının kullanabileceği takip imkânlarını etkileyebilir. Taşınmaz satıldıktan ve elde edilen bedel dağıtıldıktan sonra kalan alacağın miktarı daha somut biçimde ortaya çıkar.

Borçlunun şahsen sorumlu olup olmadığı da mutlaka ayrılmalıdır. İpotekli taşınmazın sahibi her zaman kredi borçlusuyla aynı kişi değildir. Bir baba oğlunun, bir şirket ortağı şirketin veya başka bir üçüncü kişi asıl borçlunun borcu için kendi taşınmazını ipotek etmiş olabilir. Bu kişinin yalnız taşınmazıyla sorumlu olması ile ayrıca borcun şahsi borçlusu veya kefili olması birbirinden farklı hukuki sonuçlar doğurur.

Örneğin üçüncü kişi yalnız kendi evini bir şirketin borcu için ipotek etmiş ve ayrıca borca şahsen kefil olmamışsa, evin satışından sonra kalan borcun doğrudan bu kişinin diğer mallarından tahsil edilip edilemeyeceği asıl borçlunun durumuyla aynı şekilde değerlendirilemez. Ayni sorumluluk ile şahsi sorumluluk birbirine karıştırılmamalıdır.

Konutun piyasa değeri ile icra ihalesinde gerçekleşen satış bedeli arasındaki fark da borçlu açısından önemlidir. Evin serbest piyasada daha yüksek bir değere sahip olduğu düşünülse bile borç hesabında esas alınacak tutar, yalnız malik tarafından öngörülen piyasa değeri değildir. Usulüne uygun gerçekleştirilen satış sonucunda dosyaya giren bedel ve bunun dağıtımı önem taşır. Satış işlemlerinin hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa mesele ayrıca ihalenin feshi hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.

Ev üzerinde birden fazla ipotek veya haciz bulunması hâlinde satış bedelinin tamamı tek alacaklıya gitmeyebilir. Öncelikli rehinler, takip giderleri ve diğer hak sahiplerinin sıraları dikkate alınır. Bu yüzden taşınmazın 5 milyon TL'ye satılması, 5 milyon TL'nin tamamının belirli bir kredi borcundan düşüleceği anlamına gelmez.

Borç hesabında yalnız kredi ana parasına bakılması da yanıltıcı olabilir. Takip tarihine kadar ve şartları varsa takip sonrasında işleyen faiz, icra giderleri ve diğer hukuken talep edilebilir kalemler dosya hesabını etkiler. Buna karşılık alacaklının istediği her kalemin ipotek teminatı kapsamında bulunduğu da varsayılamaz. İpoteğin türü ve teminat sınırı ayrıca incelenmelidir.

Satıştan önce borçlu tarafından yapılan ödemeler de hesaba katılmalıdır. Özellikle uzun süren icra dosyalarında kredi taksitleri, takipten sonra yapılan kısmi ödemeler veya başka teminatlardan elde edilen tahsilatlar bulunabilir. Alacaklı aynı borcu birden fazla kez tahsil edemez; bütün tahsilatların güncel dosya hesabında dikkate alınması gerekir.

İpotekli ev satıldıktan sonra borçlu açısından yapılması gereken en önemli kontrollerden biri satış bedelinin dosyaya hangi tarihte ve hangi miktarda girdiği, ne kadarının alacaklıya ödendiği ve dosyada geriye hangi kalemlerin kaldığıdır. Yalnız taşınmazın tapudan çıktığını görmek, borcun da sona erdiğini göstermez.

Kalan borç için yeni haciz işlemlerinin başlaması hâlinde de önce bu hesabın doğruluğu kontrol edilmelidir. Satıştan elde edilen bedelin borçtan düşülmemesi, daha önce yapılmış ödemelerin hesaba katılmaması veya faiz hesabının hatalı yapılması takip miktarını etkileyebilir.

İpotekli evin icra yoluyla satılması borç ilişkisinde önemli bir aşamadır, fakat borcun kaderini tek başına belirlemez. Borcu sona erdiren şey evin satılmış olması değil, satıştan ve diğer tahsilatlardan elde edilen tutarın hukuken talep edilebilir borcu karşılamasıdır. Bedel yeterliyse borç kapanır; yetersizse şahsen sorumlu borçlu bakımından karşılanmayan bölüm için takip devam edebilir.