Üst Sınır İpoteği Nedir? İcra Takibini Nasıl Etkiler?
İpotek kurulurken tapu kaydında bir rakam görülmesi, her zaman o miktarda kesinleşmiş bir borcun bulunduğu anlamına gelmez. Özellikle bankacılık ve ticari kredi ilişkilerinde ipotek, mevcut ve miktarı belirli tek bir alacaktan ziyade ileride doğabilecek veya miktarı henüz kesinleşmemiş alacakların teminatı olarak kurulabilir. Bu noktada üst sınır ipoteği, uygulamada kullanılan adıyla limit ipoteği, önem kazanır.
Türk Medeni Kanunu'nun 851. maddesi, alacağın miktarı belirli değilse taşınmazın güvence altına alacağı alacağın üst sınırının taraflarca belirtilmesini öngörür. Böylece tapuda yazılı tutar, mutlaka mevcut borcun miktarını değil, taşınmazın ipotek kapsamında sağlayacağı teminatın azami sınırını gösterir.
Örneğin bir şirket banka lehine 10 milyon TL üst sınır ipoteği kurmuş olabilir. Bu kayıt, şirketin bankaya mutlaka 10 milyon TL borcu bulunduğu anlamına gelmez. Gerçek borç 4 milyon TL ise banka sırf tapuda 10 milyon TL ipotek bulunduğu gerekçesiyle 10 milyon TL alacak talep edemez. İpotek, mevcut gerçek alacağı güvence altına alır; olmayan bir borç yaratmaz.
Tersi durumda ise farklı bir sorun ortaya çıkar. Bankanın kredi ilişkisinden kaynaklanan toplam alacağı 14 milyon TL'ye ulaşmış, taşınmaz üzerindeki üst sınır ipoteği ise 10 milyon TL olarak kurulmuş olabilir. Burada gerçek borç ile ipoteğin sağladığı ayni teminatın kapsamı birbirinden ayrılır. Borç 14 milyon TL olabilir fakat taşınmazın hangi miktara kadar ipotek teminatı oluşturduğu üst sınır dikkate alınarak belirlenir.
Bu ayrım özellikle icra takibinde önemlidir. Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatıldığında alacaklının talep ettiği ana para, faiz ve diğer fer'î alacakların hem gerçekten mevcut olup olmadığı hem de ipoteğin teminat kapsamına girip girmediği incelenmelidir. Tapuda yüksek bir limit bulunması bütün takip kalemlerinin otomatik olarak teminatlı olduğu anlamına gelmez.
Üst sınır ipoteğinin önemli özelliklerinden biri de teminat sınırının yalnız ana para üzerinden düşünülmemesidir. İpoteğin kapsamına giren faiz, takip giderleri ve diğer yan alacakların hangi ölçüde teminattan yararlanacağı, ipoteğin türü ve Türk Medeni Kanunu'nun ilgili hükümleri birlikte değerlendirilerek belirlenir. Üst sınır ipoteğinde tapuda gösterilen azami tutarın işlevi, taşınmazın ayni sorumluluğunun sınırını belirlemektir.
Bu sebeple “ana para ipotek limitinin altında, o hâlde bütün faizler ayrıca sınırsız biçimde taşınmazdan tahsil edilir” şeklinde bir yaklaşım üst sınır ipoteğinin yapısıyla bağdaşmaz. Alacaklı ile borçlu arasındaki şahsi borç daha yüksek olsa bile ipotekli taşınmazın ayni sorumluluğu tapuda belirlenen üst sınır çerçevesinde ele alınır.
Üst sınır ipoteği ile anapara ipoteği arasındaki fark da burada ortaya çıkar. Miktarı belirli mevcut bir alacak için kurulan anapara ipoteğinde kanunun ipoteğin kapsamına dahil ettiği fer'î alacaklara ilişkin ayrı hükümler bulunmaktadır. Üst sınır ipoteğinde ise henüz belirli olmayan veya ileride doğabilecek bir borç ilişkisi için azami bir güvence sınırı belirlenir. İcra dosyasında ipoteğin türü tespit edilmeden yalnız tapudaki rakama bakılarak hesap yapılması hatalı sonuç verebilir.
Uygulamada genel kredi sözleşmeleri bu konunun sık görüldüğü alanlardan biridir. Banka ile müşteri arasında yıllar içinde farklı krediler açılabilir, hesaplar kapatılabilir, yeni krediler kullanılabilir veya borç yapılandırılabilir. İpotek belgesinde teminat altına alınan ilişkinin nasıl tanımlandığı, sonraki kredilerin de aynı ipotek kapsamına girip girmediğinin belirlenmesinde önem taşır.
Burada yalnız “banka lehine ipotek var” demek yeterli değildir. İpoteğin kuruluş belgesi, resmi senet, tapu kaydı ve kredi sözleşmelerindeki teminat hükümleri birlikte okunmalıdır. Belirli bir kredi için kurulmuş ipoteğin tamamen farklı bir borca uygulanıp uygulanamayacağı, ipoteğin kapsamından bağımsız değerlendirilemez.
Üçüncü kişinin taşınmazını başkasının borcu için üst sınır ipoteğiyle teminat göstermesi hâlinde limit daha da belirgin bir işlev görür. Taşınmaz malikinin ayni sorumluluğunun hangi sınır içinde bulunduğu bu kayıt üzerinden değerlendirilir. Üçüncü kişinin ayrıca şahsen borçlu veya kefil olması ise farklı bir hukuki ilişki oluşturur.
Taşınmazın satış bedelinin ipotek limitinden yüksek olması da alacaklıya satış bedelinin tamamını alma hakkı vermez. Örneğin 10 milyon TL üst sınır ipoteği bulunan taşınmaz 18 milyon TL'ye satılmışsa satış bedelinin dağıtımında ipoteğin kapsamı, alacağın gerçek miktarı ve varsa diğer hak sahipleri dikkate alınır. İpotek, taşınmazın bütün ekonomik değerini alacaklıya tahsis eden bir mülkiyet hakkı değildir.
Diğer taraftan satış bedeli ipotekle güvence altına alınan alacağı karşılamazsa rehin açığı gündeme gelebilir. Asıl borçlunun şahsi sorumluluğu devam ediyorsa teminat dışında kalan veya satıştan karşılanamayan alacağın hangi yolla takip edilebileceği ayrıca değerlendirilir. Üçüncü kişi ipotek veren bakımından ise önceki yazımızda açıkladığımız ayni ve şahsi sorumluluk ayrımı korunur.
Borçlu açısından üst sınır ipoteğinin bulunduğu bir takipte üç rakamı birbirinden ayırmak gerekir: gerçek borç miktarı, tapuda kayıtlı ipotek limiti ve icra dosyasında talep edilen miktar. Bu üç rakam her zaman aynı değildir. Aralarındaki farkın sebebi belirlenmeden takip hesabının doğru olup olmadığı anlaşılamaz.
Üst sınır ipoteği borcun miktarını belirleyen değil, taşınmazın belirli bir borç ilişkisi için ne ölçüde teminat oluşturacağını sınırlayan bir kurumdur. İcra takibinde de tapudaki rakamı tek başına okumak yerine gerçek alacak, ipoteğin güvence kapsamı ve azami teminat miktarı birlikte değerlendirilmelidir. Böylece hem alacaklının ipotekten yararlanabileceği alan hem de taşınmaz malikinin ayni sorumluluğunun sınırı doğru biçimde ortaya çıkar.