İpotekli Ev Başkasına Satılırsa Borç Ne Olur?
Konut kredisi devam eden veya başka bir borç nedeniyle üzerinde ipotek bulunan evin üçüncü kişiye satılması, üç ayrı hukuki ilişkinin birbirinden ayrılmasını gerektirir: evin mülkiyeti, tapudaki ipotek ve ipoteğin güvence altına aldığı borç. Bunlardan birinin değişmesi diğerlerinin de kendiliğinden değiştiği anlamına gelmez. Evin satılması, kural olarak borcu otomatik biçimde yeni malike geçirmez.
Örneğin A'nın bankaya olan kredi borcu nedeniyle evi üzerinde ipotek bulunduğunu ve A'nın bu evi B'ye sattığını düşünelim. Tapuda malik artık B olabilir. Buna rağmen kredi sözleşmesindeki borçlu, borcun ayrıca devredilmesine ilişkin geçerli bir hukuki işlem bulunmadığı sürece A olmaya devam eder. Bankanın alacağı da sırf ev satıldığı için sona ermez.
Aynı anda ipotek bakımından farklı bir sonuç doğar. Önceki yazımızda açıkladığımız üzere, normal bir satış ipoteği kendiliğinden kaldırmaz. Tapu devri ipotek kaydı korunarak yapılmışsa B taşınmazı ipotek yüküyle edinir. Böylece borcun şahsi borçlusu A iken, ipotekli taşınmazın maliki B olabilir.
Bu yapı ilk bakışta çelişkili görünebilir: borcu A ödemek zorundadır, fakat borç ödenmezse B'nin evi satılabilir. Oysa üçüncü kişi ipoteğinin mantığı tam olarak budur. İpotek, borçtan bağımsız bir ayni teminat değildir; belirli bir alacağı güvence altına alır fakat taşınmazın malikinin mutlaka şahsi borçlu olması gerekmez.
Evin yeni maliki açısından en önemli nokta, ipotekli evi satın almanın kredi sözleşmesini de satın almak anlamına gelmemesidir. Yeni malik ayrıca borcu üstlenmemişse sırf tapu devri nedeniyle bankanın şahsi borçlusu hâline geldiği söylenemez. Buna karşılık üzerinde ipotek bulunan taşınmazın sahibi olduğu için borcun ödenmemesi hâlinde taşınmazın paraya çevrilmesi riskiyle karşılaşabilir.
Taraflar kendi aralarında “bundan sonra kredi taksitlerini alıcı ödeyecek” şeklinde anlaşmış olabilir. Bu anlaşmanın alıcı ile satıcı arasındaki etkisi ile alacaklı banka üzerindeki etkisi aynı değildir. Borç ilişkisinde borçlunun değişmesi, yalnız taşınmaz satış sözleşmesindeki bir hükümle her durumda bankaya karşı sonuç doğurmaz. Alacaklının durumu ve borcun üstlenilmesine ilişkin hükümler ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu ayrım, satıştan sonra taksitlerin ödenmemesi hâlinde belirginleşir. Banka, geçerli ipotek nedeniyle taşınmazın paraya çevrilmesini talep edebilir. Asıl borçlunun kim olduğu ile ipotekli taşınmazın o tarihte kimin adına kayıtlı olduğu takipte ayrı ayrı dikkate alınır. Yeni malikin “krediyi ben kullanmadım” demesi tek başına tapudaki ipoteği etkisiz hâle getirmez.
Bununla birlikte yeni malik, ipotek nedeniyle taşınmazını kaybetme tehlikesiyle karşılaşmamak için güvence altına alınan borcu ödemeyi tercih edebilir. Başkasının borcu nedeniyle ödeme yapan ipotekli taşınmaz malikinin asıl borçluya karşı hangi haklara sahip olacağı ise Türk Medeni Kanunu'ndaki halefiyet hükümleri ve taraflar arasındaki ilişki çerçevesinde ayrıca incelenir.
Satışın borç üzerindeki etkisi bakımından satış bedelinin nasıl kullanıldığı da önemlidir. Uygulamada ipotekli konut satışlarında satış bedelinin bir kısmı doğrudan kredi borcunun kapatılmasına ayrılabilir. Bankaya borç tamamen ödenir ve ipotek terkin edilirse alıcı taşınmazı ipoteksiz şekilde edinebilir. Bu, ipotekli taşınmazın mevcut ipotekle birlikte devredilmesinden farklı bir işlemdir.
Örneğin evin satış fiyatı 8 milyon TL, bankaya kalan kredi borcu 2 milyon TL olabilir. Taraflar satış sırasında 2 milyon TL'nin bankaya ödenmesini, kalan bedelin satıcıya verilmesini ve bankanın ipotek terkin işlemini gerçekleştirmesini planlayabilir. Böyle bir yapı doğru şekilde tamamlandığında hem kredi borcu kapanabilir hem de ipotek kaldırılabilir.
Buna karşılık satış bedelinin tamamının satıcıya ödenmesi ve “satıcı daha sonra bankaya borcu kapatacak” şeklinde hareket edilmesi alıcı bakımından önemli bir risk yaratabilir. Satıcı bankaya ödeme yapmazsa ipotek tapuda kalmaya devam eder ve alıcı, kendisinin kullanmadığı bir kredi nedeniyle satın aldığı evin icra takibine konu olmasıyla karşılaşabilir.
İpotekli ev satın alınırken yalnız tapuda ipotek miktarını görmek de yeterli değildir. Tapuda örneğin 5 milyon TL üst sınır ipoteği bulunurken bankaya gerçek borç 1 milyon TL kalmış olabilir. Bunun tersi olarak farklı kredi ilişkileri ve teminat hükümleri nedeniyle alıcının tahmin ettiğinden daha geniş bir teminat ilişkisi de bulunabilir. Güncel borç miktarı ile tapudaki ipotek kaydı aynı şeyi göstermez.
Satıcı bakımından da evin devredilmiş olması borçtan kurtulduğu anlamına gelmez. Kredi borcu şahsen satıcıya ait olmaya devam ediyorsa, ev artık onun mülkiyetinde bulunmasa dahi borcun ödenmemesinin sonuçlarıyla karşılaşabilir. İpotekli taşınmazın satışından elde edilen bedel borcu tamamen karşılamazsa kalan alacak bakımından şahsi borçlunun sorumluluğu gündemde kalabilir.
Bu nedenle ipotekli ev satışında “borç kime geçer?” sorusunun cevabı yalnız tapu kaydından bulunamaz. Tapu, evin kime ait olduğunu ve ipoteğin varlığını gösterir; kredi sözleşmesi ise şahsi borcun taraflarını belirleyen temel belgelerden biridir. Borcun üstlenilmesine ilişkin ayrıca bir işlem varsa onun da hukuki etkisi incelenmelidir.
İpotekli evin satılmasıyla aynı anda üç farklı sonuç ortaya çıkabilir: mülkiyet yeni malike geçebilir, ipotek taşınmaz üzerinde kalabilir ve kredi borcu eski borçlunun üzerinde devam edebilir. Bu üçlü ayrım anlaşılmadan yapılan satışlarda, alıcı ipotekli bir evle; satıcı ise artık sahibi olmadığı bir ev için devam eden kredi borcuyla karşı karşıya kalabilir. Güvenli bir satış işlemi, tapu devri kadar borcun nasıl kapatılacağını ve ipoteğin ne zaman terkin edileceğini de birlikte planlamayı gerektirir.