Borçlu Evini Düşük Bedelle Satarsa Ne Olur?
Bir taşınmazın satış fiyatını kural olarak taraflar belirler. Ev sahibinin taşınmazını piyasa değerinin altında satması, yalnız bu nedenle satış sözleşmesini geçersiz hâle getirmez. Fakat satıcı aynı zamanda borçlarını ödeyemeyen bir borçluysa ve düşük bedelli satış alacaklıların tahsil imkânını azaltıyorsa, işlem icra hukuku bakımından farklı bir anlam kazanabilir.
İcra ve İflas Kanunu'nun tasarrufun iptaline ilişkin hükümleri, yalnız açıkça bağışlanan mallarla ilgilenmez. Kanunun 278. maddesinde, borçlunun kendi verdiği şeyin değerine göre çok düşük bir karşılık kabul ettiği işlemler de bağışlama hükmünde değerlendirilebilecek tasarruflar arasında düzenlenmiştir. Böylece görünüşte satış olan bir işlem, bedeller arasındaki ciddi oransızlık nedeniyle tasarrufun iptali incelemesine konu olabilir.
Buradaki ilk sorun “düşük bedel” ile neyin kastedildiğidir. Bir evin piyasa değerinden yüzde beş veya yüzde on daha ucuza satılmasıyla, gerçek değerinin çok küçük bir bölümüne devredilmesi aynı değildir. Kanundaki ölçüt basit bir fiyat farklılığı değil, borçlunun verdiği mal ile aldığı karşılık arasında belirgin ve ağır bir oransızlığın bulunmasıdır.
Bu değerlendirme yapılırken tapuda yazılı satış bedeli tek başına yeterli değildir. Taşınmazın devir tarihindeki gerçek değeri tespit edilmeli ve borçlunun fiilen ne kadar karşılık aldığı araştırılmalıdır. Bugünkü piyasa değeriyle yıllar önceki satış bedelinin karşılaştırılması yanlış sonuca götürebilir. Değerleme, işlemin yapıldığı tarihin ekonomik koşullarına göre yapılmalıdır.
Örneğin devir tarihinde gerçek değeri 6 milyon TL olan bir evin 500 bin TL karşılığında satıldığı iddia ediliyorsa bedeller arasındaki fark doğal olarak dikkat çeker. Buna karşılık aynı evin 5,5 milyon TL'ye satılmış olması yalnız fiyat pazarlığı kapsamında değerlendirilebilir. Her olayda taşınmazın özellikleri, satış tarihi ve gerçek ekonomik değer ayrı ayrı ele alınır.
Tapu senedinde gösterilen rakam ile tarafların gerçekte kararlaştırdığı satış bedeli de farklı olabilir. Tapuda düşük bedel gösterilmiş fakat alıcı daha yüksek bir bedeli banka yoluyla ödediğini kanıtlayabiliyorsa değerlendirme yalnız resmi senetteki rakam üzerinden yapılamaz. Tersine, tapuda yüksek bir bedel yazılmış olmasına rağmen gerçekte ödeme yapılmamışsa görünürdeki rakam da işlemin gerçekliğini tek başına kanıtlamaz.
Bu yüzden banka kayıtları düşük bedelli satış tartışmalarında güçlü bir delil niteliği taşıyabilir. Satış bedelinin hangi tarihte, kim tarafından, hangi hesaba ve hangi açıklamayla gönderildiği incelenebilir. Nakit ödeme iddiası varsa bunun ispatı daha önemli hâle gelir. Alıcının belirtilen bedeli ödeyebilecek ekonomik güce sahip olup olmadığı da diğer delillerle birlikte değerlendirilebilir.
Taşınmaz üzerinde ipotek bulunması da fiyat değerlendirmesini değiştirebilir. Piyasa değeri yüksek görünen bir ev, üzerinde önemli miktarda kredi borcu veya başka mali yükler bulunması nedeniyle daha düşük ekonomik değer taşıyabilir. Aynı şekilde taşınmazın kullanım durumu, fiziksel özellikleri ve hukuki kısıtlamaları satış bedelini etkileyebilir. Sadece internet ilanlarındaki fiyatlara bakarak “ev yarı fiyatına satılmış” sonucuna ulaşmak yeterli değildir.
Tasarrufun iptali davasında satış bedelinin düşük olması önemli olmakla birlikte dosyanın geri kalanı da göz ardı edilmez. Alacağın doğum tarihi, borçlunun ödeme güçlüğü, icra takibindeki tahsil durumu, devir tarihi ve kanundaki süreler ayrıca değerlendirilir. Düşük bedel, tasarrufun iptaline ilişkin bütün diğer koşulların yerine geçen tek başına bir anahtar değildir.
Satışın kime yapıldığı da tabloyu değiştirebilir. Borçlunun düşük bedelli bir satışı yakın akrabasına yapması ile birbirini tanımayan kişiler arasında gerçekleşen satış aynı delil görünümüne sahip değildir. Yakınlık ilişkisi, bedelin ödenmemesi, borçlunun taşınmazı kullanmaya devam etmesi ve satışın borçların yoğunlaştığı döneme denk gelmesi bir arada bulunduğunda işlemin niteliği daha kapsamlı biçimde araştırılır.
Buna karşılık bağımsız bir alıcının taşınmazı gerçek bir pazarlık sonucunda satın aldığı, satış bedelini ödediği ve mülkiyeti fiilen devraldığı durumlarda yalnız alacaklının satış fiyatını düşük bulması işlemin iptali için yeterli olmayabilir.
Düşük bedelli satış ile muvazaalı satış da birbirine karıştırılmamalıdır. Düşük bedelli satışta taraflar gerçekten mülkiyeti devretmek istemiş olabilir; sorun alınan karşılığın malın değerine göre aşırı düşük olmasıdır. Muvazaada ise görünürdeki satışın tarafların gerçek iradesini yansıtmadığı ileri sürülür. Her iki durumda kullanılabilecek hukuki yol ve ispat konusu farklılaşabilir.
Tasarrufun iptali davası kabul edildiğinde satış sözleşmesinin bütün hukuk dünyası bakımından ortadan kaldırılması gerekmez. Alacaklı, kanunun tanıdığı ölçüde taşınmaz üzerinde cebri icra işlemlerini sürdürebilir. Üçüncü kişi tapuda malik olarak görünmeye devam etse dahi taşınmaz, davayı kazanan alacaklının alacağının tahsili amacıyla haciz ve satış sürecine konu olabilir.
Taşınmaz daha sonra başka bir kişiye devredilmişse sonraki alıcının hukuki durumu ayrıca değerlendirilir. İyi niyetli üçüncü kişilerin korunmasına ilişkin hükümler nedeniyle ilk düşük bedelli satışın iptale tabi olması, sonraki bütün devirlerin kendiliğinden aynı sonucu doğuracağı anlamına gelmez.
Bir evin düşük bedelle satıldığı iddiasında en sağlıklı inceleme, yalnız tapu senedindeki rakama bakmakla yapılamaz. Devir tarihindeki gerçek piyasa değeri, fiilen ödenen bedel, ödemenin kaynağı, taşınmaz üzerindeki yükler, alıcı ile borçlu arasındaki ilişki ve satışın borçlunun mali durumuyla zaman bakımından bağlantısı birlikte değerlendirilmelidir. İcra hukukunda dikkat çeken şey “ucuz satış” ifadesinin kendisi değil, borçlunun değerli bir malı karşılığını yeterince almadan malvarlığından çıkararak alacaklının tahsil imkânını azaltıp azaltmadığıdır.