Borçlunun Ortak Olduğu Taşınmazdaki Hissesi Haczedilebilir mi?

Bir evin, arsanın veya işyerinin tamamının borçluya ait olması haciz için zorunlu değildir. Borçlunun taşınmazda yalnız belirli bir paya sahip olması hâlinde de bu pay ekonomik değer taşıyan bir malvarlığı unsurudur ve kural olarak haczedilebilir. Ancak borçlunun hissesi nedeniyle diğer maliklerin paylarının da onun kişisel borcu için haczedileceği düşünülmemelidir.

Tapuda paylı mülkiyet söz konusuysa her paydaşın belirli bir pay oranı bulunur. Örneğin bir taşınmazın yarısı borçluya, diğer yarısı kardeşine ait olabilir. Borçlunun kişisel borcu için yürütülen takipte haczin hedefi borçluya ait yüzde 50 paydır. Kardeşinin yüzde 50 payı sırf aynı taşınmazda ortak oldukları için borçlunun borcunun teminatı hâline gelmez.

Bu durum uygulamada önemli bir yanlış anlamaya yol açmaktadır. Tapuya haciz işlendiğinde taşınmazın tamamı üzerinde bir kayıt görülmesi, her zaman bütün maliklerin paylarının borç nedeniyle haczedildiği anlamına gelmez. Haczin hangi paydaşın hangi payına ilişkin olduğuna bakılması gerekir.

Borçlunun payının haczedilmesi diğer paydaşların kendi hisselerini ortadan kaldırmaz. Diğer paydaşlar borçlunun kişisel borcundan sorumlu değillerse, borcun ödenmesi için kendi paylarını vermek zorunda da değildirler.

Haciz konulan payın satılması mümkündür. Satış gerçekleşirse ihalede payı satın alan kişi, borçlunun taşınmazdaki hukuki konumuna geçerek diğer maliklerle paydaş hâline gelebilir. Yani hisseli taşınmazda cebri icra yoluyla satış, her zaman taşınmazın tamamının satılması şeklinde gerçekleşmez.

Örneğin dört kişinin eşit oranda malik olduğu bir arsada yalnız bir paydaş borçluysa, onun dörtte bir payının haczedilip satılması gündeme gelebilir. İhaleyi kazanan kişi de kural olarak arsanın dörtte bir payına sahip olur. Diğer üç kişinin mülkiyet hakkı devam eder.

Hisseli taşınmazın ekonomik değeri ile borçlu payının satış değeri arasında ise önemli farklar oluşabilir. Piyasa değeri 8 milyon TL olan bir taşınmazın dörtte bir payının matematiksel karşılığı 2 milyon TL'dir. Fakat bağımsız kullanımı mümkün olmayan veya diğer paydaşlarla uyuşmazlık bulunan bir taşınmazdaki dörtte bir hissenin piyasadaki gerçek değeri tam olarak 2 milyon TL olmayabilir.

Bu durum alacaklı açısından önemlidir. Tapuda değerli görünen bir payın cebri satışından beklenenden daha düşük tutar elde edilebilir. Hisse oranı kadar taşınmazın niteliği, fiilî kullanım biçimi, üzerindeki diğer takyidatlar ve payın piyasada alıcı bulma ihtimali de tahsil kabiliyetini etkiler.

Hisseli tapuda haciz ile ortaklığın giderilmesi de aynı işlem değildir. Borçlunun payının haczedilmesi, icra dairesinin otomatik olarak bütün taşınmazı satacağı anlamına gelmez. Paylı mülkiyetin sona erdirilmesi ve taşınmazın tamamının paylaşma veya satış yoluyla ortaklıktan çıkarılması ayrı hukuki kurallara tabidir.

Payı hacizli olan borçlunun kendisi veya payı sonradan satın alan kişi, şartları varsa diğer paydaşlarla arasındaki ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Ancak bu ihtimal, haciz işlemiyle ortaklığın giderilmesi sürecini aynı hukuki işlem hâline getirmez.

Borçlunun payını hacizden önce başka bir kişiye devretmiş olması hâlinde ise tapudaki tarih önem kazanır. Haciz uygulanacağı sırada pay artık borçlu adına kayıtlı değilse, eski malike ait borç nedeniyle yeni malik adına kayıtlı paya doğrudan haciz konulması kural olarak mümkün değildir. Devrin alacaklıdan mal kaçırma amacı taşıdığı ileri sürülüyorsa tasarrufun iptali veya işlemin niteliğine göre başka hukuki yollar değerlendirilir.

Buna karşılık paya haciz konulduktan sonra gerçekleştirilen bir satış veya devir, haciz kaydını kendiliğinden yok etmez. Taşınmazı hacizli olarak devralan kişinin mülkiyet hakkı mevcut haczin sonuçlarıyla karşılaşabilir.

Pay üzerinde ipotek bulunması da hacze engel değildir. Ancak ipoteğin derecesi, kapsamı ve alacağın güncel miktarı, hacizli payın satılması hâlinde satış bedelinden ne kadarının haciz alacaklısına kalacağını etkileyebilir. Tapuda pay görünmesi bu yüzden tek başına yeterli tahsil güvencesi oluşturmaz.

Taşınmazın borçlunun evi olarak kullanılması hâlinde meskeniyet iddiası da gündeme gelebilir. Borçlunun taşınmazda yalnız pay sahibi olması, hâline münasip ev nedeniyle haczedilmezlik iddiasının hiçbir şekilde ileri sürülemeyeceği anlamına gelmez. Haczedilmezlik talebinin şartları, taşınmazın ve borçlunun yaşam koşullarının özelliklerine göre ayrıca incelenir.

Aile konutu şerhi bulunması da mülkiyet payı ve haciz kavramlarıyla karıştırılmamalıdır. Aile konutuna ilişkin koruma, eşler arasındaki bazı tasarrufları sınırlayan medeni hukuk düzenlemelerine dayanır. Taşınmazın aile konutu olması, borçlunun alacaklılarına karşı her durumda mutlak bir haciz yasağı yaratmaz.

Borçlunun hisseli taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması hâlinde ise mirasın paylaşılmış olup olmadığına bakılmalıdır. Tereke paylaşılmış ve borçlu adına belirli bir tapu payı tescil edilmişse artık bu payın haczi, klasik hisseli taşınmaz haczi kapsamında değerlendirilebilir. Tereke henüz paylaşılmamış ve elbirliği mülkiyeti devam ediyorsa hukuki yapı farklıdır.

Bu nokta, bir önceki yazımızdaki miras payı hacziyle hisseli tapu haczini birbirinden ayırır. Miras payı, paylaşılmamış terekenin bütünü üzerinde miras hukukundan kaynaklanan bir hakkı ifade edebilirken; tapuda yüzde 25, yüzde 50 gibi belirli bir payla malik olan kişinin hakkı paylı mülkiyet çerçevesinde daha doğrudan belirlenebilir.

Borçlunun taşınmazdaki payının küçük olması da hacze hukuken engel oluşturmaz. Yüzde 50 yerine yüzde 5 paya sahip olması haczedilebilirliği ortadan kaldırmaz; fakat bu payın satışından elde edilebilecek ekonomik değer ve alıcı ilgisi farklı olabilir.

Hisseli taşınmazlarda alacaklı açısından asıl mesele bu nedenle “haciz koyabilir miyim?” sorusuyla bitmez. Borçlunun tapudaki gerçek pay oranı, taşınmaz üzerindeki ipotek ve önceki hacizler, meskeniyet ihtimali, payın ekonomik değeri ve satış kabiliyeti birlikte incelenmelidir. Haciz hukuken mümkün olsa bile tahsilatın ne ölçüde mümkün olacağı ancak bu tablo ortaya çıkarıldığında anlaşılabilir.