İflas Eden Şirketin Kiraladığı İşyeri Ne Olur?

Bir şirketin kiracı olarak kullandığı mağaza, ofis, depo veya fabrikanın bulunduğu sırada iflasına karar verilmesi, işyerinin aynı gün boşaltılacağı anlamına gelmez. Şirketin iflası ile kira sözleşmesinin sona ermesi birbirinden farklı hukuki olaylardır. Kiraya veren açısından asıl mesele, iflastan önce birikmiş kira borçları ile işyerinin bundan sonra kullanılmasından doğacak bedelleri birbirinden ayırarak hareket etmektir.

Türk Borçlar Kanunu, kiracının iflasını özel olarak düzenler.

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracıya ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir.

Bu sürede kendisine güvence verilmezse kiraya veren, ayrıca bir fesih bildirim süresine uymaksızın sözleşmeyi feshedebilir.

Bu sistemin temelinde gelecekte doğacak kira bedelleri vardır.

Örneğin şirketin aylık 200.000 TL bedelle kullandığı bir deposu bulunduğunu ve şirket hakkında iflas kararı verildiğini düşünelim. Kiraya veren, deponun aylarca kullanılmaya devam etmesine rağmen gelecekteki kiraların ödenip ödenmeyeceği konusunda belirsizlik içinde bırakılmak zorunda değildir.

Kanunun tanıdığı güvence mekanizması, kiraya verene bu riski yönetme imkânı sağlar.

Ancak şirketin iflas etmiş olması tek başına kiraya verenin kapıyı değiştirip şirket mallarını dışarı çıkarabileceği anlamına gelmez.

Kira ilişkisinin hangi şekilde sona erdiği ve işyerinin fiilen ne zaman teslim edildiği hukuken belirlenmelidir.

İşyeri içinde iflas eden şirkete ait makineler, stoklar, mobilyalar veya başka mallar bulunabilir. Bunlar şirketin iflas masasına dahil olabilecek malvarlığı unsurlarıdır. Kiraya verenin bu mallar üzerinde kendi başına tasarrufta bulunması mümkün değildir.

İflasın açılmasından önce doğmuş kira borçları bakımından da farklı bir değerlendirme yapılır.

Şirket iflas etmeden önce sekiz aydır kira ödememiş olabilir. Bu durumda kiraya verenin geçmiş dönemden doğan kira alacağı, iflas tasfiyesinde ileri sürülmesi gereken bir alacak niteliğindedir.

Kiraya verenin “Ben taşınmaz sahibiyim, bu nedenle bütün eski kira borcumu diğer alacaklılardan önce alırım” şeklinde genel bir önceliği bulunduğu söylenemez.

Varsa kiraya verenin kanundan doğan hapis hakkı gibi güvencelerin somut koşulları ayrıca incelenmelidir.

İflastan sonraki kullanım dönemi ise geçmiş kira borcuyla aynı hukuki zeminde değerlendirilmez.

İflas tasfiyesi açısından işyerinin kullanılmaya devam edilmesi gerekli olabilir. Örneğin şirketin deposunda milyonlarca liralık ticari mal bulunuyorsa bunların hemen başka bir yere taşınması ekonomik olmayabilir. Fabrikanın bir bütün olarak satılması planlanıyorsa tesisin bulunduğu kiralık taşınmazın belirli süre daha kullanılması işletmenin değerini koruyabilir.

Bu durumda iflas masasının kira ilişkisini sürdürmesinin tasfiye bakımından ekonomik anlamı bulunabilir.

İflastan sonra masanın yararına doğan yükümlülüklerin, iflastan önce birikmiş adi kira borçlarıyla aynı şekilde değerlendirilmesi doğru değildir. Borcun ne zaman ve hangi tasfiye işlemi nedeniyle doğduğu önem taşır.

Kiraya veren açısından güvence talebi bu noktada özel önem kazanır.

Güvence mutlaka belirli bir biçimde olmak zorunda değildir; ancak gelecekteki kira bedellerinin ödenmesini gerçek anlamda güvence altına alabilecek nitelikte olması gerekir.

Kiraya verenin güvence için tanıdığı sürenin de “uygun” olması gerekir. Her olayda sembolik ve fiilen yerine getirilmesi mümkün olmayan bir süre verilmesi kanunun amacına uygun olmayabilir.

Güvence verilmez ve sözleşme kanuna uygun biçimde feshedilirse işyerinin iadesi gündeme gelir.

Fakat tahliye, yalnız taşınmazın anahtarının teslim edilmesinden ibaret olmayabilir.

İçerideki malların kime ait olduğu, bunların iflas masasına girip girmediği, taşınmazda hasar bulunup bulunmadığı ve anahtarın hangi tarihte kime teslim edildiği sonradan çıkabilecek uyuşmazlıklar bakımından önemlidir.

Özellikle büyük fabrika ve depo kiralarında teslimin tutanakla gerçekleştirilmesi; sayaçların, demirbaşların ve taşınmazın fiziksel durumunun kayıt altına alınması ciddi ispat sorunlarını önleyebilir.

Kiraya verenin depozito veya başka bir teminatı bulunması hâlinde bunun durumu da ayrıca değerlendirilir.

Şirketin kiraya verene daha önce nakit güvence vermiş olması, banka teminat mektubu sunması veya üçüncü kişinin kira borçları için kefil olması farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.

Örneğin kira sözleşmesindeki kefilin varlığı, şirketin iflasıyla kendiliğinden sona ermez. Kefilin sorumluluğu, kefalet sözleşmesinin geçerliliği ve kapsamı çerçevesinde ayrıca incelenir.

İşyeri kirası bakımından şirketin iflas etmesiyle faaliyetini tamamen durdurması da aynı şey değildir.

Bazı iflaslarda işletmenin faaliyeti kısa süreli olarak devam edebilir veya işletmenin ekonomik bütünlük içinde satılması hedeflenebilir. Böyle bir durumda kiralanan yerin kullanılması tasfiye değerini koruyabilir.

Başka bir dosyada ise şirket faaliyetini tamamen bırakmış ve işyerini kullanmasının masaya yalnız yeni gider yüklediği görülmüş olabilir. Bu durumda kira ilişkisinin sürdürülmesi ekonomik açıdan anlamlı olmayabilir.

Kiraya veren açısından yapılması gereken, iflas kararını öğrenir öğrenmez yalnız eski icra dosyasına odaklanmak değildir.

Geçmiş kira borcunun tutarı, varsa devam eden takip, iflas tarihi, işyerinin hâlen kullanılıp kullanılmadığı, içeride hangi malların bulunduğu, gelecekteki kira bedelleri için güvence verilip verilmediği ve iflas masasının kira ilişkisine yaklaşımı birlikte değerlendirilmelidir.

İflas eden şirket açısından da kiralanan işyeri yalnız bir borç kalemi değildir. Bazen şirketin en önemli varlıklarının korunmasını sağlayan depo, üretimin sürdürüldüğü fabrika veya işletmenin bütün hâlinde satılabilmesini mümkün kılan ticari merkezdir.

Bu nedenle iflas hukukuyla kira hukukunun kesiştiği bu alanda tek bir “iflas oldu, kira bitti” kuralı yoktur.

Kiracının iflası kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; fakat kiraya vereni gelecekte doğacak kira bedellerinin belirsizliğine katlanmak zorunda da bırakmaz. Kanunun güvence ve fesih mekanizması, taşınmaz sahibinin korunması ile iflas masasının ekonomik ihtiyaçları arasında bu dengeyi kurar.