Konut ve çatılı işyeri kiralarında en çok merak edilen konulardan biri, kira sözleşmesinde yazılı sürenin sona ermesiyle kiracının taşınmazdan çıkarılıp çıkarılamayacağıdır. Türk Borçlar Kanunu’ndaki düzenleme nedeniyle, belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesi kural olarak kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez. Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise yalnızca sözleşme süresinin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Kiraya verenin tahliye talep edebilmesi için kanunda öngörülen sebeplerden birinin bulunması gerekir. Kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, taşınmazın yeniden inşası veya esaslı biçimde onarılması, geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle oluşan şartlar ya da iki haklı ihtar gibi sebepler bunların başında gelir. Her tahliye sebebinin şartları, bildirim süreleri ve dava açma süreleri birbirinden farklıdır.

Belirli süreli sözleşmelerde kiraya veren bakımından ayrıca on yıllık uzama süresi önem taşır. Kanunda öngörülen uzama süresinin tamamlanmasından sonra kiraya veren, herhangi bir tahliye sebebi göstermek zorunda olmaksızın, ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hesaplama yapılırken sözleşmenin başlangıç tarihi, ilk sözleşme süresi ve uzama yılları birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle “kira kontratı bitti, kiracı çıkmak zorunda” düşüncesi her durumda doğru değildir. Tahliye sürecine başlamadan önce somut olayda hangi hukuki sebebin bulunduğunun, sürelere uyulup uyulmadığının ve gerekiyorsa dava şartı arabuluculuk sürecinin doğru şekilde yürütülmesinin değerlendirilmesi gerekir.